中國報告大廳網(wǎng)訊，位于深圳南山的中海云啟源境項目近期因規(guī)劃變更引發(fā)熱議。作為片區(qū)首個新規(guī)住宅產(chǎn)品，在即將入市的關鍵階段，該項目通過提升消防設施標準、優(yōu)化空間設計等多項調(diào)整回應市場需求。其保障房與商品房配比、高使用率戶型等核心特征也持續(xù)受到購房者關注。

  一、總平面圖調(diào)整聚焦消防安全 消防車道凈高全面提升

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年全球及中國消防行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展前景分析報告》指出，4月14日公示的規(guī)劃變更顯示，中海云啟源境對消防設施進行了系統(tǒng)性優(yōu)化。項目將東側消防出入口、人行次出入口及多處雨棚底部凈高從"大于4.5米"提升至"大于5.0米"，同步調(diào)整了消防車道高度標準。這一舉措有效擴大了應急通道的通行空間，確保消防車輛能夠順暢進出。同時，地下核增建筑面積微調(diào)192平方米，總建筑面積增至88,047.27平方米，計容積率面積增加371.57平方米，整體指標變化符合規(guī)范要求。

  二、保障房占比近六成 開發(fā)商通過動線設計降低影響

  作為舊改項目，中海云啟源境共有708戶，其中410戶為保障性住房，占總戶數(shù)的58%。開發(fā)商采用分區(qū)規(guī)劃策略：兩棟商品住宅樓位于東側，保障房塔樓置于西側，并通過獨立歸家動線實現(xiàn)功能區(qū)分隔。盡管共享社區(qū)花園等公共空間，但一東一西兩條主要通道的設計在最大程度上減少了居住群體間的日常交集。

  三、高使用率戶型創(chuàng)新 設備平臺贈送成差異化亮點

  項目推出的298套商品住宅涵蓋90143平方米的3至4房產(chǎn)品，宣稱通過飄窗、陽臺及設備平臺的組合設計實現(xiàn)最高95%的實用率。各戶型均在衛(wèi)生間后方設置可利用空間：90平方米戶型主臥配備雙飄窗，次臥設大面寬飄窗；143平方米四居室則擁有270°全景落地窗與獨立設備平臺。值得注意的是，所有設備平臺需經(jīng)衛(wèi)生間進入，其實際使用場景仍待市場檢驗。

  四、區(qū)位優(yōu)勢與配套短板并存 地鐵及學區(qū)成核心競爭力

  項目距地鐵12號線同樂南站僅300米直線距離，緊鄰南山實驗園丁學校且一路之隔即是中山公園。周邊二手房價維持在9.2萬元/平方米左右，而臨近新房如天源華府售價8.7萬元/平方米。不過區(qū)域環(huán)境仍存在工業(yè)區(qū)混雜、車位配比僅1:0.84等短板，項目598個停車位需服務近300戶業(yè)主的現(xiàn)實壓力不容忽視。

  【總結】

  中海云啟源境通過規(guī)劃調(diào)整強化了消防安全標準與居住舒適度，在保障房占比顯著的情況下探索出空間分隔解決方案。其創(chuàng)新戶型設計雖帶來高使用率潛力，但設備平臺的實際應用仍需時間驗證。作為南山西部稀缺的新規(guī)住宅產(chǎn)品，項目憑借地鐵便利性和優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源持續(xù)吸引關注，市場表現(xiàn)將取決于購房者對配套環(huán)境與居住品質(zhì)的綜合權衡。

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