中國報告大廳網(wǎng)訊，核心數(shù)據(jù)摘要：截至2025年第二季度，深圳非住宅類公寓庫存去化周期達50.7個月；部分城市租金回報率超4%，開發(fā)商通過價格下調(diào)至原價6折加速去化。本文聚焦當前公寓市場供需矛盾、政策影響及頭部企業(yè)應對策略。

  中國報告大廳發(fā)布的《十五五公寓行業(yè)發(fā)展研究與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃分析預測報告》指出，：核心區(qū)域公寓折扣力度空前，行業(yè)轉型迫在眉睫

  在深圳南山區(qū)等一線城市核心區(qū)，商務公寓項目正以備案價6折的力度沖擊市場，單價從"8字頭"降至最低"4字頭"。盡管此類產(chǎn)品憑借小戶型、高租金回報率（部分達3%-4%）吸引投資者目光，但整體去化壓力仍居高位。數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度深圳非住宅類公寓庫存套數(shù)19,416套，去化周期較住宅市場拉長近7倍，反映行業(yè)結構性矛盾持續(xù)深化。

  一、商務公寓供需失衡加?。ㄊ袌龇治黾爸攸c企業(yè)）

  在限購政策影響下，2016年上海酒店式公寓成交占比一度達新建商品房總量的四分之一。然而隨著供應規(guī)模收縮與需求疲軟疊加，當前市場呈現(xiàn)顯著分化：核心地段小戶型因租金回報率優(yōu)勢（如深圳熱租樓盤普遍超3%）保持相對活躍度；而郊區(qū)或大平層產(chǎn)品則陷入滯銷困境。頭部房企通過"買一送一""分期折扣"等創(chuàng)新營銷策略應對庫存壓力，但整體去化周期仍居歷史高位。

  二、政策調(diào)控與市場轉型（公寓，市場分析及重點企業(yè)）

  自2020年起，深圳全面叫停商務公寓新增用地審批，廣州跟進限制類住宅項目審批。此類政策雖遏制增量擴張，卻未緩解存量消化難題。數(shù)據(jù)顯示，沈陽等城市通過"商品房轉保障房"模式收購已建成公寓，為行業(yè)提供新出路：既補充保障性住房缺口，又加速開發(fā)商資金回籠。但受限于產(chǎn)權性質(zhì)轉換流程復雜，該模式尚未形成規(guī)?；?/p>

  三、投資回報與風險并存（市場分析及重點企業(yè)）

  盡管核心區(qū)域小戶型公寓租金可達月均12,000元，其40-50年產(chǎn)權的劣勢仍制約長期價值。投資者需警惕：短期價格戰(zhàn)可能透支資產(chǎn)溢價空間，部分開發(fā)商以6折促銷實為緩解資金鏈壓力。頭部企業(yè)正探索"持有運營+REITs退出"模式，試圖通過長租公寓品牌化運營提升抗風險能力。

  2025年公寓市場呈現(xiàn)鮮明的兩極分化：核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具投資價值，但整體行業(yè)需突破"類住宅"路徑依賴。政策層面推動存量轉保障房、企業(yè)端探索持有型物業(yè)轉型，或為化解庫存壓力的關鍵方向。未來五年，能否通過產(chǎn)權性質(zhì)調(diào)整與功能創(chuàng)新重構產(chǎn)品定位，將成為公寓市場參與者的核心競爭力所在。

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