中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，核心區(qū)域爭奪戰(zhàn)及新興板塊發(fā)展態(tài)勢

  中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國豪宅行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢與投資前景調(diào)查研究報(bào)告》指出，隨著上海城市更新持續(xù)推進(jìn)，內(nèi)環(huán)核心區(qū)位的稀缺性進(jìn)一步凸顯。2025年8月，虹口四川北路板塊兩大高端項(xiàng)目——金茂璞元和華潤外灘瑞府的競爭成為市場焦點(diǎn)：前者以169%認(rèn)購率強(qiáng)勢開局，后者因規(guī)劃審批延遲陷入被動。這場較量折射出上海豪宅市場競爭白熱化態(tài)勢，房企在產(chǎn)品創(chuàng)新、區(qū)位布局及開發(fā)節(jié)奏上的策略差異，正重塑高端住宅市場的格局。

  一、2025年上海豪宅市場競爭加劇：金茂璞元以高價(jià)開盤帶動板塊熱度

  2025年2月，金茂聯(lián)合體以89.64億元競得虹口瑞虹新城地塊（樓板價(jià)11.75萬元/平方米），打造首個“璞”系科技住宅項(xiàng)目——金茂璞元。該項(xiàng)目定位中高端改善客群，推出128-239平方米房源，均價(jià)16.6萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間1800萬至3000萬元。

  憑借金茂品牌影響力及科技住宅的產(chǎn)品差異化策略，項(xiàng)目于8月9日啟動認(rèn)購首日即實(shí)現(xiàn)151%去化率，并最終以169%的認(rèn)購率成為區(qū)域標(biāo)桿。這一表現(xiàn)不僅刷新四川北路板塊熱度，更凸顯房企在核心地段布局豪宅項(xiàng)目的市場號召力。

  二、華潤外灘瑞府面臨開發(fā)壓力：規(guī)劃審批與施工進(jìn)度挑戰(zhàn)

  對比之下，華潤置地2024年11月以51.36億元競得的虹口hk191A-03地塊（樓板價(jià)9.29萬元/平方米）進(jìn)展滯后。項(xiàng)目因需保留7000平方米歷史風(fēng)貌建筑，審批流程復(fù)雜；疊加容積率較高（3.87），高層住宅、風(fēng)貌別墅及配套規(guī)劃耗時較長，目前仍處于方案細(xì)化階段。

  盡管華潤在滬銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁（2025年1-7月銷售額215.6億元排名第三），但其四川北路項(xiàng)目因開發(fā)節(jié)奏落后于金茂璞元，在客群爭奪中陷入被動。這反映出房企在核心區(qū)域競爭中，不僅需關(guān)注土地成本與產(chǎn)品定位，更需平衡歷史保護(hù)、審批效率及市場窗口期的多重挑戰(zhàn)。

  三、新興豪宅區(qū)崛起：政策賦能與產(chǎn)品創(chuàng)新推動市場分化

  近年來，四川北路等新興板塊憑借“一江一河”資源輻射及高端產(chǎn)品打造，逐漸縮小與傳統(tǒng)豪宅區(qū)（如陸家嘴、黃浦濱江）的差距。金茂璞元通過科技住宅設(shè)計(jì)吸引年輕高凈值群體，華潤外灘瑞府則依托歷史風(fēng)貌改造追求稀缺性定位。

  數(shù)據(jù)顯示，2025年上海新興區(qū)域（前灘、北外灘等）高端項(xiàng)目占比提升至35%，較2024年增長12個百分點(diǎn)。政策層面“高品質(zhì)住宅”的支持導(dǎo)向，推動房企在空間設(shè)計(jì)、智能家居及景觀配套上持續(xù)升級，模糊了豪宅與改善型產(chǎn)品的邊界。

  四、重點(diǎn)企業(yè)競爭態(tài)勢：金茂加速補(bǔ)位，華潤需突破開發(fā)瓶頸

  從銷售貢獻(xiàn)看，金茂2025年1-7月銷售額71.2億元（排名第20），對璞元項(xiàng)目的市場表現(xiàn)寄予厚望；而華潤憑借多元布局暫居頭部。兩家企業(yè)在四川北路的博弈，折射出央企房企在核心區(qū)域“搶灘”豪宅市場的戰(zhàn)略選擇：

  1. 金茂以快速入市搶占先機(jī)，強(qiáng)化品牌在上海高端市場的滲透力；

  2. 華潤則需平衡歷史保護(hù)與開發(fā)效率，在產(chǎn)品差異化上尋求突破。

  上海豪宅市場格局的未來演變

  2025年的競爭案例表明，上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)位稀缺性、政策對高品質(zhì)住宅的支持，以及房企在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入，正推動豪宅市場向新興板塊擴(kuò)散。金茂璞元的成功驗(yàn)證了“科技+區(qū)位”組合策略的有效性，而華潤面臨的開發(fā)挑戰(zhàn)則凸顯歷史保護(hù)與市場化平衡的難度。未來，誰能更精準(zhǔn)把握客戶需求、加速項(xiàng)目落地，將在新一輪競爭中占據(jù)先機(jī)。隨著四川北路等區(qū)域城市界面升級，上海豪宅市場的地域分布或?qū)⑦M(jìn)一步重構(gòu)，形成傳統(tǒng)核心區(qū)與新興板塊協(xié)同發(fā)展的新格局。

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