北京市，作為中國(guó)的帝都，房?jī)r(jià)貴那是肯定的，10w+根本沒(méi)有選擇余地，坐擁著世界級(jí)的房?jī)r(jià)。在如此高昂的房?jī)r(jià)壓力，以及限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)格的背景下，北京市具備購(gòu)買(mǎi)能力的人慢慢減少，購(gòu)房年齡會(huì)延遲，這會(huì)導(dǎo)致越來(lái)越多的人需要在租賃市場(chǎng)停留更長(zhǎng)的時(shí)間。以下是宇博智業(yè)小編整理的2016年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。
近年來(lái)，隨著北京房?jī)r(jià)的一路上漲，北京市的購(gòu)房年齡不斷推遲，根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)，2013年至今，北京購(gòu)房者的峰值年齡，已經(jīng)從30歲左右，推延到了約33歲，越來(lái)越多的居民停留在租房市場(chǎng)。
尤其是“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”一直是北京住房市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)。因此，公租房建設(shè)作為北京保障房建設(shè)的重要組成部分，發(fā)展頗為迅速。
記者發(fā)現(xiàn)，針對(duì)職場(chǎng)新人和老年人等相對(duì)低收入群體，北京保障房支持的力度正不斷加大。
今年五月，北京市住建委面向新就業(yè)無(wú)房職工，開(kāi)展公租房配租試點(diǎn)。試點(diǎn)的三個(gè)項(xiàng)目共490套房源，試點(diǎn)配租對(duì)象為18-35歲、具備在京購(gòu)房資格的職場(chǎng)新人。
而11月30日下午3時(shí)，北京歷史最大規(guī)模的約2.6萬(wàn)套公租房入市搖號(hào)配租，此次搖號(hào)共涉及中央批發(fā)市場(chǎng)市級(jí)剩余用地等20個(gè)項(xiàng)目、25859套房源。
值得注意的是，在上述公租房配租市級(jí)統(tǒng)籌項(xiàng)目中，北京市首次推出了“老年公租房”和“青年公租房”。
其中，老年公租房配租對(duì)象需滿足家庭成員全部在60周歲以上的條件；青年公租房申請(qǐng)家庭除具備公租房輪候資格外，還需符合家庭結(jié)構(gòu)為單人戶、年齡在35周歲以下的條件，并與一個(gè)同等資格條件家庭或京籍無(wú)房35周歲以下無(wú)公租房輪候資格單人戶家庭共同申請(qǐng)。
此外，北京市住建委還表示，將拿出1500套房源，對(duì)符合購(gòu)房條件的非京籍青年職工進(jìn)行專項(xiàng)配租。
而在土地供應(yīng)方面，據(jù)北京市規(guī)土委數(shù)據(jù)計(jì)算，2016年，北京市出讓的住宅用地中，要求配建公租房的面積約為221800平方米，約占當(dāng)年出讓的所有住宅用地中，規(guī)劃建筑面積的11.91%。
12月7日，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授況偉大表示，相比金融杠桿橫行的住房市場(chǎng)，租房市場(chǎng)價(jià)格更能反映經(jīng)濟(jì)基本面，下一步如何規(guī)范租賃市場(chǎng)，保護(hù)租客利益，降低租金，是通過(guò)租賃市場(chǎng)解決住房問(wèn)題所必須思考的問(wèn)題。
今年6月，住建部提出，到2020年，我國(guó)將基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民特別是新市民住有所居的目標(biāo)。
因此，除了公租房的保障群體擴(kuò)大外，2016年年末，北京年末推出的四塊企業(yè)自持商品住房地塊，被認(rèn)為是北京住房租賃市場(chǎng)改革的一次嘗試，因而廣受關(guān)注。
這些地塊的產(chǎn)生，源于9.30調(diào)控后，北京土地市場(chǎng)新政。該政策要求這些地塊在出讓過(guò)程中，達(dá)到競(jìng)拍價(jià)后，企業(yè)競(jìng)報(bào)自持商品房面積比例，比例高者為競(jìng)得人。同時(shí)，北京市發(fā)布通知公開(kāi)征求意見(jiàn)，提出這些地塊持有年限為70年，單次租期不超過(guò)3年，且租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平共同商定。
換句話說(shuō)，這些自持房將長(zhǎng)期對(duì)外出租。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在12月7日表示，北京的自持房政策，實(shí)際上是在積極落實(shí)住建部今年的租賃市場(chǎng)發(fā)展政策，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一個(gè)導(dǎo)向。此類住房項(xiàng)目有其后續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)，并不是簡(jiǎn)單的“買(mǎi)不起才租”的邏輯，而是一種更為靈活和務(wù)實(shí)的租賃模式。
這種模式也受到市場(chǎng)的認(rèn)可。12月7日，銷冠科技深圳公司總經(jīng)理何軍認(rèn)為，由于一線城市存量房已經(jīng)達(dá)到一定程度，以及房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)短期看空，在我國(guó)的的租賃市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)有機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商選擇自持物業(yè)，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租房源，部分房企甚至已將其當(dāng)做下一階段的工作重點(diǎn)。
何軍告訴記者，這類房源主要對(duì)象是有核心地段出勤需求、又難以承擔(dān)核心地段高房?jī)r(jià)的商務(wù)人士和白領(lǐng)人群。北京出臺(tái)政策進(jìn)行企業(yè)自持商品住房地塊的嘗試，可以說(shuō)是一種市場(chǎng)倒逼下的改革舉措，未來(lái)還需要在落戶、教育、醫(yī)療等配套政策上進(jìn)行跟進(jìn)。
不過(guò)，與深圳等地開(kāi)發(fā)商主動(dòng)自持的模式不同，北京模式的一大問(wèn)題，在于企業(yè)的資金壓力。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在12月7日表示，北京4宗自持地塊約200億的資金投入，按照6%的年資金成本測(cè)算，年資金成本高達(dá)15億元左右。同時(shí)，以60平米一套房計(jì)算，這些地塊約可產(chǎn)生8400套房源，每套每年需分擔(dān)17萬(wàn)元資金成本。在現(xiàn)有租售比下，這個(gè)成本顯然難以承擔(dān)。
今年初，住建部副部長(zhǎng)倪虹在接受記者采訪時(shí)，曾表示，與房屋交易市場(chǎng)和保障體系相比，租賃市場(chǎng)發(fā)育卻相對(duì)落后。
2016-2021年北京市房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告分析，隨著限購(gòu)政策的持續(xù)加碼，未來(lái)將會(huì)有更多的人群涌入租賃市場(chǎng)中。報(bào)告預(yù)計(jì)未來(lái)，無(wú)論是公租房還是自持房租賃，都將得到進(jìn)一步發(fā)展，相關(guān)政策也將逐漸完善。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)、北京市統(tǒng)計(jì)局20日聯(lián)合發(fā)布的消息稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，北京市房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到初步遏制，2016年本市新建商品住宅、二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)的變化均呈現(xiàn)“M”型走勢(shì)；預(yù)計(jì)今年本市房?jī)r(jià)有望保持平穩(wěn)。
市住建委數(shù)據(jù)顯示，去年12月，全市新建商品住宅銷售4813套，環(huán)比增長(zhǎng)44.9%，同比下降52.9%。二手住宅成交近1.8萬(wàn)套，環(huán)比下降6.6%，同比下降21.4%。在調(diào)控政策的影響下，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸回歸理性。
2016年12月，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，為2015年3月份以來(lái)首次下降。在全國(guó)70個(gè)大中城市中，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅進(jìn)入下游，處于第51位。
與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格漲幅明顯減弱。2016年12月，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與11月份持平，比10月份低0.9個(gè)百分點(diǎn)，比9月份低5.5個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)70個(gè)大中城市中，環(huán)比漲幅居第35位，較11月下降了2位。
從成交戶型看，受剛需不斷釋放的影響，90平方米以下小戶型成交價(jià)格環(huán)比漲幅為0.4%，高于整體環(huán)比漲幅0.2個(gè)百分點(diǎn)；144平方米以上大戶型成交價(jià)格環(huán)比持平。
據(jù)2016-2021年中國(guó)北京市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告，總體來(lái)看，2016年，北京新建商品住宅、二手住宅環(huán)比價(jià)格指數(shù)的變化均呈現(xiàn)“M”型走勢(shì)：1季度沖高，2季度回落，3季度再次沖高，4季度隨著樓市調(diào)控新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，樓市交易呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量跌局面。
今年預(yù)測(cè) 北京房?jī)r(jià)有望保持平穩(wěn)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)、北京市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然面臨較大的壓力，預(yù)計(jì)今年本市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格走勢(shì)仍將保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控和住房保障工作將取得進(jìn)一步實(shí)效。
該負(fù)責(zé)人稱，從市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展看，隨著調(diào)控措施的深入落實(shí)，預(yù)計(jì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步趨于冷靜，買(mǎi)賣(mài)雙方均會(huì)進(jìn)入一定時(shí)期的觀望期，價(jià)格持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)將有所抑制。但庫(kù)存降低，供需矛盾的進(jìn)一步加大，仍是影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。
該負(fù)責(zé)人表示，“加大普通商品住房供給力度”和“合理增加住宅用地供應(yīng)”，特別是加大自住型商品房的供應(yīng)，將是本市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的重要基本面支撐。
京公網(wǎng)安備 11010502031895號(hào)
