中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，在2025年債券市場(chǎng)持續(xù)深化改革開放的背景下，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品加速擴(kuò)容成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力。隨著華夏凱德商業(yè)REIT于上海證券交易所成功上市，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)迎來第75只產(chǎn)品，標(biāo)志著外資機(jī)構(gòu)通過債券工具參與中國(guó)資產(chǎn)配置的新里程碑。數(shù)據(jù)顯示，該產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)資金規(guī)模突破3091.7億元，戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及公眾投資者的超額倍數(shù)均創(chuàng)年內(nèi)新高，折射出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)類債券資產(chǎn)的高度認(rèn)可。

  一、首單外資消費(fèi)債券REITs上市：中國(guó)與新加坡資本聯(lián)動(dòng)的創(chuàng)新實(shí)踐

  中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年全球及中國(guó)債券行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研及發(fā)展前景分析報(bào)告》指出，2025年9月29日，由新加坡凱德投資發(fā)起的華夏凱德商業(yè)REIT正式登陸上交所。作為我國(guó)首只由國(guó)際化資管機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的消費(fèi)類公募REITs產(chǎn)品，該債券不僅成為中新兩國(guó)資本市場(chǎng)深化合作的標(biāo)志性事件，更開辟了跨境資產(chǎn)退出與資本流動(dòng)的新路徑。其底層資產(chǎn)涵蓋廣州凱德廣場(chǎng)·云尚和長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭兩處商業(yè)物業(yè)，總建筑面積達(dá)16.84萬平方米，截至2025年3月末整體出租率約96%，展現(xiàn)出高能級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性。

  該債券的發(fā)行方通過戰(zhàn)略投資者結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（持有份額占比20%），構(gòu)建了跨境資本循環(huán)體系。值得關(guān)注的是，凱德中國(guó)信托作為原始權(quán)益人之一，實(shí)現(xiàn)了從新加坡上市REITs向境內(nèi)公募產(chǎn)品的資產(chǎn)剝離與價(jià)值重構(gòu)，這一創(chuàng)新模式為國(guó)際資管機(jī)構(gòu)參與中國(guó)市場(chǎng)提供了可復(fù)制的債券操作范本。

  二、債券市場(chǎng)國(guó)際化進(jìn)程加速：成熟經(jīng)驗(yàn)賦能本土REITs生態(tài)

  2025年以來，我國(guó)債券市場(chǎng)在政策引導(dǎo)下持續(xù)擴(kuò)大開放，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs擴(kuò)容速度顯著提升。數(shù)據(jù)顯示，上半年該板塊綜合收益率達(dá)35%，遠(yuǎn)超其他資產(chǎn)類別表現(xiàn)，反映市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)景投資價(jià)值的深度認(rèn)同。華夏凱德商業(yè)REIT作為外資主導(dǎo)產(chǎn)品，其成功發(fā)行印證了國(guó)際資本對(duì)中國(guó)債券市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

  從行業(yè)視角看，該產(chǎn)品的管理方依托新加坡REITs市場(chǎng)三十年經(jīng)驗(yàn)積累，在信息披露透明度、ESG標(biāo)準(zhǔn)體系及資產(chǎn)組合優(yōu)化策略等方面形成差異化優(yōu)勢(shì)。例如通過強(qiáng)化財(cái)報(bào)披露規(guī)范性、建立動(dòng)態(tài)租金調(diào)整模型等舉措，實(shí)現(xiàn)了跨境債券管理經(jīng)驗(yàn)的本土化移植。這種“募投管退”全鏈條管理體系的輸出，將推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs從單一融資工具向綜合資產(chǎn)管理平臺(tái)轉(zhuǎn)型。

  三、消費(fèi)類債券資產(chǎn)擴(kuò)容動(dòng)能強(qiáng)勁：政策紅利與市場(chǎng)認(rèn)知雙輪驅(qū)動(dòng)

  2025年消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施債券迎來發(fā)展黃金期，政策端通過審批綠色通道、稅收優(yōu)惠等措施持續(xù)釋放支持信號(hào)。華夏凱德商業(yè)REIT的發(fā)行規(guī)模雖僅占行業(yè)存量不足1%，但其超535倍公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)印證了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的認(rèn)可度已突破地域限制。

  從資產(chǎn)儲(chǔ)備看，管理方在中國(guó)運(yùn)營(yíng)40余個(gè)零售物業(yè)（資產(chǎn)規(guī)模超800億元），為后續(xù)擴(kuò)募提供充足彈藥。分析人士指出，隨著債券市場(chǎng)注冊(cè)制改革深化及跨境資本流動(dòng)便利化政策落地，消費(fèi)類REITs有望通過持續(xù)擴(kuò)容形成“盤活存量-優(yōu)化結(jié)構(gòu)-反哺投資”的良性循環(huán)。

  四、數(shù)據(jù)透視：2025年債券重點(diǎn)企業(yè)與行業(yè)趨勢(shì)展望

  截至2025年9月，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)總規(guī)模突破3000億元，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類占比約18%。華夏凱德商業(yè)REIT以3091.7億元的認(rèn)購(gòu)資金量（含戰(zhàn)略配售），創(chuàng)下單只產(chǎn)品募集熱度新紀(jì)錄，凸顯市場(chǎng)對(duì)跨境債券產(chǎn)品的追捧態(tài)勢(shì)。

  展望未來，消費(fèi)類債券資產(chǎn)將受益于三重紅利：政策端持續(xù)優(yōu)化發(fā)行條件、資本端國(guó)際投資者加速布局、運(yùn)營(yíng)端數(shù)字化管理提升資產(chǎn)價(jià)值。預(yù)計(jì)到2025年底，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望突破3500億元，其中消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施占比或升至25%，形成與基建類債券協(xié)同發(fā)展的新格局。

  2025年債券市場(chǎng)在消費(fèi)REITs領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐，既體現(xiàn)了跨境資本聯(lián)動(dòng)的制度紅利，也彰顯了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置的價(jià)值導(dǎo)向。隨著華夏凱德商業(yè)REIT等標(biāo)桿項(xiàng)目的落地，我國(guó)債券市場(chǎng)國(guó)際化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，而消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施作為連接實(shí)體經(jīng)濟(jì)與金融工具的核心載體，將持續(xù)釋放政策與市場(chǎng)的雙重動(dòng)能，為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入持久活力。

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