中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，2025 年天津市為緩解居民日益突出的停車難問題，已有 60 多個(gè)小區(qū)配建了機(jī)械式立體車庫。然而，這些本應(yīng)承載便民功能的立體車庫，卻因使用不便、維護(hù)成本高等問題大量長期閑置，部分甚至被拆除，不僅造成公共資源浪費(fèi)，還引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)之間的頻繁糾紛，立體車庫從規(guī)劃階段的 “標(biāo)配設(shè)施” 逐漸淪為現(xiàn)實(shí)中的 “雞肋”，其發(fā)展困境已成為城市停車治理中亟待解決的重要問題。
在天津市多個(gè)小區(qū)，立體車庫的閑置與拆除問題突出，直接導(dǎo)致業(yè)主可用車位減少，權(quán)益受損，且相關(guān)監(jiān)管存在盲區(qū)，業(yè)主維權(quán)難度較大。
緊鄰濱江道商業(yè)街的某大廈，2018 年交付的地下車庫原本規(guī)劃有 694 個(gè)車位，其中立體車庫的機(jī)械車位占比高達(dá) 65%，數(shù)量為 449 個(gè)。但自交付之日起，這些造價(jià)不菲的機(jī)械車位便處于閑置狀態(tài)，上層車位從未有過實(shí)際使用記錄。2023 年 9 月，車庫產(chǎn)權(quán)人變更使用權(quán)后，新接手的物業(yè)公司以 “設(shè)備整修” 為由，在未征得業(yè)主同意的情況下，將全部機(jī)械式停車設(shè)備拆除，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際可用車位銳減。改造后的車庫已難覓立體車庫痕跡，管理方僅通過劃分部分 “子母車位” 來彌補(bǔ)車位缺口。記者就此事聯(lián)系當(dāng)?shù)刈》亢徒ㄔO(shè)委員會(huì)及城市管理委員會(huì)，兩部門均表示地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商，不在其監(jiān)管范圍內(nèi);市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)分局雖多次實(shí)地調(diào)查，但因監(jiān)管范圍限于建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)至驗(yàn)收全過程，已建成項(xiàng)目更改初始規(guī)劃的執(zhí)法主體不明確，相關(guān)調(diào)查材料已遞交其他部門研究解決方案，監(jiān)管 “盲區(qū)” 讓業(yè)主維權(quán)之路舉步維艱。
另一處位于西青區(qū)的小區(qū)，2009 年取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃的機(jī)動(dòng)車位中包含立體車庫的機(jī)械車位，2012 年至 2014 年完成規(guī)劃驗(yàn)收，總計(jì)停車位 1596 個(gè)。但令人詫異的是，這些立體車庫的機(jī)械車位自交付之日起就淪為擺設(shè)，從未投入使用。去年，開發(fā)商在未征得業(yè)主同意的情況下，擅自拆除了大部分機(jī)械車位。記者實(shí)地探訪時(shí)看到，昏暗的地下車庫中僅零星散布著十多個(gè)銹跡斑斑的機(jī)械式停車設(shè)備，被拆除區(qū)域的地面有明顯重新鋪設(shè)的痕跡。業(yè)主多次要求開發(fā)商出示拆除審批手續(xù)，卻始終未得到合理解釋。市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)分局在公開回復(fù)中表示，該項(xiàng)目已完成規(guī)劃驗(yàn)收，拆除機(jī)械設(shè)備不涉及規(guī)劃手續(xù)變更，這意味著開發(fā)商的拆除行為處于監(jiān)管真空地帶。社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)人透露，這些立體車庫的機(jī)械車位從交付起就未投入使用，開發(fā)商從 2020 年開始陸續(xù)拆除，社區(qū)多次協(xié)調(diào)無果;當(dāng)?shù)亟值擂k事處曾啟動(dòng) “吹哨報(bào)到” 機(jī)制，但經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)，此事無需規(guī)劃審批，問題始終未能解決。
天津部分小區(qū)立體車庫之所以出現(xiàn)大量 “建而不用” 的情況，并非單一因素導(dǎo)致，而是設(shè)計(jì)、規(guī)劃、維護(hù)等多方面問題共同作用的結(jié)果。
(一)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)滯后，無法適配當(dāng)前用車需求
部分小區(qū)的立體車庫設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已明顯落后于當(dāng)下主流車型需求，以某小區(qū)僅存的立體車庫為例，其標(biāo)注的尺寸限制為 “限長 5000 毫米、限寬 1850 毫米、限高 1550 毫米，地面車位限重 2000 千克、上層限重 1700 千克”，居民使用時(shí)需反復(fù)調(diào)整五六次才能停車，稍有不慎就會(huì)造成車輛剮蹭。當(dāng)前新能源車普及，這類車型普遍比同級(jí)別燃油車寬 5-15 厘米，且因電池組增加了車身重量，對(duì)立體車庫的承重結(jié)構(gòu)也提出了更高要求，原設(shè)計(jì)的承重標(biāo)準(zhǔn)已難以滿足。此外，新能源車主還面臨充電難題，某小區(qū)業(yè)主反映，物業(yè)聯(lián)系立體車庫維保單位安裝充電樁時(shí)，對(duì)方以安全為由拒絕，要求業(yè)主自行聯(lián)系相關(guān)特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院出具證明，充電需求難以得到滿足。
(二)規(guī)劃建設(shè)脫節(jié)，淪為 “數(shù)字達(dá)標(biāo)” 工具
在現(xiàn)行城市規(guī)劃指標(biāo)的壓力下，立體車庫常陷入 “被紙面需要” 的尷尬境地。多位開發(fā)商透露，為滿足新建小區(qū)車位配比的硬性要求，在有限的用地條件下，立體車庫成為最便捷的 “數(shù)字達(dá)標(biāo)” 工具 —— 例如某項(xiàng)目地面空間僅夠規(guī)劃 80 個(gè)普通車位，而規(guī)劃要求配建 150 個(gè)，借助立體車庫可按 1:2 折算指標(biāo)的規(guī)則，就能輕松實(shí)現(xiàn) “達(dá)標(biāo)”。這種僅追求數(shù)字符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、卻忽視實(shí)際停車技術(shù)要求的做法，直接導(dǎo)致立體車庫建成后因使用門檻過高而閑置，不僅造成資源浪費(fèi)，還擠占了本可用于優(yōu)化停車系統(tǒng)的改進(jìn)空間。
(三)維護(hù)管理成本高，物業(yè) “養(yǎng)不起”
中國報(bào)告大廳《2025-2030年中國立體車庫行業(yè)市場深度研究及發(fā)展前景投資可行性分析報(bào)告》指出，立體車庫的建設(shè)與運(yùn)營成本顯著高于普通車位，其中最普通的升降平移類車庫單個(gè)停車位建設(shè)成本就達(dá)一兩萬元，且作為特種設(shè)備，需定期維護(hù)保養(yǎng)。據(jù)和平區(qū)市場監(jiān)督管理局信息，該區(qū)共有 5 個(gè)居民小區(qū)建設(shè)有機(jī)械式立體車庫，這類立體車庫的使用、停用均需在該局備案，平時(shí)需要專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)和管理，且每三年需進(jìn)行一次年檢。某物業(yè)公司經(jīng)理表示，立體車庫的年運(yùn)營成本是普通地下車位的 3 到 5 倍，很多小區(qū)因承擔(dān)不起高昂的維護(hù)運(yùn)營費(fèi)用，最終選擇將立體車庫拆除。
要改變立體車庫 “建而不用”“拆而無序” 的現(xiàn)狀，不能僅靠單一主體發(fā)力，需從規(guī)劃、改造、運(yùn)營、政策等多方面協(xié)同推進(jìn)，喚醒 “沉睡” 的停車資源。
從天津市停車業(yè)協(xié)會(huì)獲悉，該市 60 多個(gè)配建立體車庫的小區(qū)中，實(shí)際正常使用的數(shù)量并不多。要破解立體車庫的困境，首先需從規(guī)劃源頭入手，將立體車庫的使用效能納入審批指標(biāo)，避免僅以數(shù)字衡量達(dá)標(biāo)情況;同時(shí)制定差異化配建標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)小區(qū)居民車輛類型、用地條件等實(shí)際情況調(diào)整立體車庫配建要求，并建立新技術(shù)預(yù)審制度，確保立體車庫設(shè)備符合未來車型發(fā)展、充電需求等趨勢。
對(duì)于已建成的閑置立體車庫，可探索多樣化的盤活方案，例如進(jìn)行平層化改造以適配更多車型，或通過智能化升級(jí)提升使用便捷性，也可根據(jù)小區(qū)需求進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換;在運(yùn)營思路上，可嘗試錯(cuò)時(shí)共享模式，通過智能平臺(tái)整合周邊小區(qū)、商業(yè)體的停車需求，實(shí)現(xiàn)立體車庫資源的動(dòng)態(tài)調(diào)配，提高使用效率。
政策層面，建議設(shè)立立體車庫專項(xiàng)改造基金，對(duì)符合條件的改造項(xiàng)目給予補(bǔ)貼，降低小區(qū)和物業(yè)的改造壓力;同時(shí)簡化立體車庫改造的審批流程，將其納入老舊小區(qū)更新重點(diǎn)項(xiàng)目，統(tǒng)籌推進(jìn)改造工作。解決立體車庫難題，關(guān)鍵在于統(tǒng)籌規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營全生命周期管理，而非簡單 “一拆了之”，只有通過多方協(xié)作、創(chuàng)新模式和政策支持，才能真正讓立體車庫發(fā)揮作用，滿足居民實(shí)際停車需求。
走訪多個(gè)配建立體車庫的小區(qū)，銹跡斑斑的機(jī)械車位框架與業(yè)主的無奈神情，凸顯出一個(gè)核心問題：本為解決停車難而生的立體車庫，為何最終淪為 “紙上車位”?
表面看，矛盾集中在 “用不用得起”—— 高昂的維護(hù)成本讓物業(yè)難以承擔(dān)，滯后的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)讓居民用著不便，模糊的監(jiān)管責(zé)任讓問題無人解決，這些因素共同將立體車庫推向 “雞肋” 的境地。但深挖一層，癥結(jié)在于立體車庫建設(shè)時(shí)的 “定位偏差”：當(dāng)規(guī)劃指標(biāo)淪為數(shù)字游戲，當(dāng)項(xiàng)目驗(yàn)收通過就意味著建設(shè)使命終結(jié)，立體車庫便不再是為滿足居民實(shí)際需求而建，而是為 “達(dá)標(biāo)” 而存在，其閑置的命運(yùn)早已注定。
更值得警惕的是監(jiān)管的 “真空地帶”：地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商成為部分主體的 “免責(zé)金牌”，各部門 “非我管轄” 的推諉，讓立體車庫違規(guī)拆除行為肆無忌憚，業(yè)主權(quán)益在推諉中不斷消磨，公共資源在沉默中持續(xù)浪費(fèi)。若連 “該誰管” 的問題都無法厘清，解決立體車庫困境便無從談起。
破解困局，需要跳出 “建與拆” 的二元對(duì)立，從制度設(shè)計(jì)上堵住 “假車位” 的生存空間。例如在規(guī)劃階段引入 “使用承諾制”，要求開發(fā)商承諾立體車庫建成后的使用年限、維護(hù)責(zé)任等，避免 “建而不用”;在驗(yàn)收后建立 “五年回溯機(jī)制”，跟蹤立體車庫的實(shí)際使用情況，對(duì)長期閑置的項(xiàng)目追究相關(guān)責(zé)任;在監(jiān)管空白區(qū)域明確 “首問負(fù)責(zé)制”，指定牽頭部門協(xié)調(diào)解決問題，避免部門推諉。
停車難是城市發(fā)展過程中的陣痛，但陣痛不應(yīng)由百姓買單。當(dāng)立體車庫的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)適配需求、管理責(zé)任清晰明確、運(yùn)營模式貼合實(shí)際，當(dāng)技術(shù)、管理與人性化真正協(xié)同，立體車庫才能擺脫 “僵尸” 車位的標(biāo)簽，成為實(shí)實(shí)在在的便民工程。
2025 年天津市 60 多個(gè)小區(qū)配建的立體車庫，雖以緩解停車難為初衷，卻因設(shè)計(jì)滯后、規(guī)劃脫節(jié)、維護(hù)成本高、監(jiān)管空白等多重問題，從 “規(guī)劃標(biāo)配” 淪為 “雞肋”，大量閑置或被拆除，既造成公共資源浪費(fèi)，又引發(fā)業(yè)主糾紛。要改變這一現(xiàn)狀，需從規(guī)劃源頭優(yōu)化立體車庫配建標(biāo)準(zhǔn)，將使用效能納入審批核心;通過技術(shù)改造、模式創(chuàng)新盤活存量立體車庫;借助政策補(bǔ)貼與流程簡化降低運(yùn)營壓力;更需完善監(jiān)管制度，明確責(zé)任主體，堵住 “數(shù)字達(dá)標(biāo)” 的漏洞。只有統(tǒng)籌立體車庫規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營全生命周期，多方協(xié)同發(fā)力，才能讓立體車庫真正回歸便民本質(zhì)，切實(shí)解決居民停車難題，助力城市停車系統(tǒng)健康發(fā)展。
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