據(jù)中國報(bào)告大廳了解：2013年廣州樓市“限購”和“限簽”等樓市調(diào)控日益收緊，更多投資客轉(zhuǎn)向不受限的商業(yè)公寓。1月22日合富置業(yè)發(fā)布最新市場報(bào)告稱，2013年二手住宅及商業(yè)公寓市場當(dāng)中投資型需求占比達(dá)8%，而2012年投資型需求僅占6.1%。在2013年內(nèi)經(jīng)由合富置業(yè)促成買入并租出的二手住宅及商業(yè)公寓成交個(gè)案當(dāng)中，平均租金回報(bào)率僅2.93%，隨著近幾年樓價(jià)快速上漲，租金回報(bào)率逐年下降。

　　二手商業(yè)公寓熱銷

　　張女士(化名)在2013年初購買了先烈南路一套單價(jià)19000元/平方米的商業(yè)公寓小戶型單位，辦好手續(xù)之后碰上租賃旺季，以月租金2600元成功租給在環(huán)市東工作的白領(lǐng)，賬面租金回報(bào)率高達(dá)5.2%。

　　最近，張女士的朋友打算在附近也買一套商業(yè)公寓投資，她幫朋友一問行情才發(fā)現(xiàn)，類似的單位價(jià)格已漲至23000元/平方米左右。張女士對現(xiàn)時(shí)的租金回報(bào)還挺滿意，賺著房價(jià)升值的同時(shí)，租金回報(bào)比銀行定存和部分理財(cái)產(chǎn)品高。雖然房子價(jià)格漲了，但張女士還是打算繼續(xù)持有，等春節(jié)假期結(jié)束后再調(diào)高租金出租。

　　然而，合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，在2013年內(nèi)經(jīng)由合富置業(yè)促成買入并租出的二手住宅及商業(yè)公寓成交個(gè)案當(dāng)中，平均租金回報(bào)率僅2.93%，而在2009年平均租金回報(bào)率曾高達(dá)4.13%，隨著近幾年樓價(jià)快速上漲，租金雖然同步上升，但增速遠(yuǎn)低于樓價(jià)，因此租金回報(bào)率亦隨之逐年下降。

　　在限購政策繼續(xù)影響的環(huán)境下，自2013年起不限購的商業(yè)公寓比起住宅公寓更受投資者青睞，在一手商業(yè)公寓銷售行情不錯(cuò)的情況下，二手市場上即買即可放租獲利的二手商業(yè)公寓，同樣受到投資者青睞。

　　合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，在2013年二手公寓市場上，商業(yè)公寓成交比例高達(dá)66%，而住宅公寓成交比例僅34%。商業(yè)公寓比住宅公寓熱銷的原因主要還在于“不限購”的特點(diǎn)，不少有足夠購買力而希望投資房產(chǎn)的長線投資者受限于沒有購房資格而未能投資住宅，在這種情況下“不限購”的商業(yè)公寓的吸引力隨之大增。

　　相對來說，入市門檻相對較低的小戶型單位租金回報(bào)率高于市場整體水平的同時(shí)，往往也會比入市門檻高的大戶型單位要理想，因此，不少長線投資者仍將投資的重點(diǎn)鎖定在小戶型單位上。來自合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)顯示，面積在30平方米以下的物業(yè)平均租金回報(bào)率最高，超過4%，而面積在150平方米以上的物業(yè)平均租金回報(bào)率最低，不到2.3%。

　　投資也要看出租活躍度

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，對于還有購房資格的長線投資者來說，選擇房源的空間相對較大，除了住宅外還可以考慮商業(yè)公寓，而對于已沒有名額買住宅的人士來說，商業(yè)公寓對比起其他商用物業(yè)來說投資穩(wěn)健性相對高一些。在衡量物業(yè)投資價(jià)值的時(shí)候，除了參考買入價(jià)格、租金回報(bào)率等因素外，還可以參考出租活躍度。

　　從合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)分析，2013年租賃交投較為活躍的珠江新城、天河北、西門口等租賃市場交投活躍的區(qū)域，同時(shí)也是投資者關(guān)注度最高的區(qū)域。其中，小戶型投資較活躍的西門口板塊，2013年平均租金回報(bào)率達(dá)3.73%，不少大齡樓梯樓1房1廳小戶型單位，由于總價(jià)不高但租金和租賃活躍度都較不錯(cuò)，因而亦相當(dāng)受投資者青睞。

　　以公寓較為集中的珠江新城西區(qū)為例，租金最高的愛丁堡國際公寓，雖然投資門檻至少都要260萬元以上，但其在高端外籍租客群體中的租賃活躍度及租金收益，依然吸引資金實(shí)力雄厚的投資者出手。據(jù)合富置業(yè)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年愛丁堡國際公寓平均租金回報(bào)率高達(dá)4.03%，高于周邊鉑林國際公寓、嘉裕禮頓陽光大廈等住宅公寓。不過，對于資金實(shí)力相對較弱的小型投資者來說，若有購房資格的話，還是更傾向于選擇發(fā)展相對成熟的低總價(jià)住宅公寓。

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