中國報告大廳網(wǎng)訊，2025年以來，中國不動產(chǎn)市場迎來外資加速布局的新階段。國際資本通過公募REITs等創(chuàng)新工具深度參與國內(nèi)市場，政策環(huán)境優(yōu)化與資產(chǎn)價值重估推動產(chǎn)業(yè)格局重塑。以凱德投資、安博為代表的海外巨頭正通過多元方式拓展在華業(yè)務版圖，為行業(yè)注入新動能。

  一、外資消費REITs破冰：中國不動產(chǎn)市場國際化進程提速

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來投資研究報告》指出，2025年8月，華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT正式獲批并完成注冊生效流程，成為國內(nèi)首單外資主導的消費類公募REITs產(chǎn)品。該項目首批納入廣州凱德廣場·云尚和長沙凱德廣場·雨花亭兩個核心購物中心資產(chǎn)，管理規(guī)模覆蓋超30萬平方米商業(yè)空間。作為新加坡上市企業(yè)凱德投資在華布局的關鍵節(jié)點，該基金將推動其持有的800億元消費基礎設施資產(chǎn)加速進入國內(nèi)市場。值得關注的是，長沙項目原屬境外凱德中國信托基金，此次轉(zhuǎn)移至境內(nèi)市場標志著外資不動產(chǎn)資產(chǎn)跨境流動機制的突破性進展。

  二、擴募機制與資產(chǎn)儲備：不動產(chǎn)基金發(fā)展的核心驅(qū)動力

  根據(jù)申報材料披露，華夏凱德商業(yè)REIT原始權益人在國內(nèi)還持有35個可擴募消費基礎設施項目，總建筑面積超300萬平方米，平均運營年限超過11年，近三年出租率穩(wěn)定在80%以上。行業(yè)觀察指出，此類成熟資產(chǎn)的持續(xù)注入將為基金規(guī)模擴張?zhí)峁﹫詫嵒A。以凱德投資海外經(jīng)驗為例，其管理的S-REITs通過“收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)—主動提升—擇機退出”的循環(huán)模式，在過去十年實現(xiàn)資產(chǎn)管理規(guī)模從500億新元到1170億新元的跨越式增長（截至2025年8月）。這一路徑驗證了不動產(chǎn)基金“以存量盤活驅(qū)動增量成長”的發(fā)展邏輯。

  三、多元資本競逐：國際資管巨頭加速布局中國不動產(chǎn)領域

  除凱德投資外，全球工業(yè)物流龍頭安博已申報粵港澳大灣區(qū)倉儲REITs項目，覆蓋廣州、東莞的3處高標準倉庫；施羅德資本聯(lián)合本土企業(yè)設立30億元私募基金，聚焦長三角消費基礎設施升級。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，外資機構在中國布局不動產(chǎn)領域的資金規(guī)模較去年同期增長超40%，涵蓋物流地產(chǎn)、商業(yè)綜合體及城市更新等多元化賽道。政策層面，北京上海等地近期優(yōu)化限購和公積金貸款政策，進一步釋放市場活力，推動不動產(chǎn)投資從短期交易向長期價值運營轉(zhuǎn)型。

  2025年中國不動產(chǎn)市場呈現(xiàn)“外資加速進場、資產(chǎn)創(chuàng)新盤活、資本多元競合”的顯著特征。首單外資消費REITs的落地不僅打通了跨境資本通道，更標志著行業(yè)進入專業(yè)化、國際化新階段。隨著政策紅利持續(xù)釋放和重點企業(yè)戰(zhàn)略布局深化，預計未來三年中國不動產(chǎn)領域?qū)⑿纬纱媪抠Y產(chǎn)證券化與增量投資并行發(fā)展的新格局，為服務內(nèi)需升級提供重要支撐。當前已有超千億規(guī)模外資儲備項目待入市，顯示國際資本對中國不動產(chǎn)市場的長期信心正在增強。

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