受政策調(diào)控和信貸收緊的大環(huán)境影響，中國整個(gè)樓市都處于一個(gè)降溫的趨勢(shì)，但與之相對(duì)應(yīng)的是，土地市場(chǎng)卻未收到環(huán)境的影響，反而有愈演愈烈的趨勢(shì)。以下是宇博智業(yè)小編整理的2016年中國土地市場(chǎng)分析。

　　現(xiàn)象：多城土地市場(chǎng)火熱依舊

　　就在11月30日，合肥迎來首場(chǎng)“限價(jià)+搖號(hào)”式土拍。在嚴(yán)格的政策要求下，這次土地出讓還是吸引了近百家房企參與，8宗地塊共獲得了108.34億元出讓金，其中五宗地塊的溢價(jià)率均超過150%，甚至200%。

　　在最近的全國土拍市場(chǎng)上，合肥并不是個(gè)例。同樣是在11月30日，濟(jì)南出讓的7宗土地中，有兩宗地的競價(jià)輪次突破百輪，溢價(jià)率超過150%。

　　11月28日，杭州主城區(qū)7宗土地成交，包括3宗涉宅用地和4宗商業(yè)用地，成交金額達(dá)133.9億元。其中，丁橋宅地溢價(jià)率達(dá)100.73%，三墩北單元地塊溢價(jià)率也達(dá)82.75%，刷新板塊樓面價(jià)。

　　回溯至11月22日這一天，廣州、武漢、長沙三個(gè)城市同時(shí)迎來土地出讓。其中，廣州推出10宗地塊，在超過40家房企的爭搶下，土地出讓時(shí)間竟持續(xù)了近9個(gè)小時(shí)。武漢雖然在出讓地塊中有5個(gè)地塊觸動(dòng)“熔斷機(jī)制”，但仍然誕生了總價(jià)為110億元的單幅地塊，且當(dāng)日入賬近197億元。長沙出讓的梅溪湖B-39地塊，以180%的溢價(jià)率競出，9240.8元/平方米的樓面價(jià)更是刷新了長沙的最高紀(jì)錄。

　　在此前一天，福州公開出讓了9幅可建住宅用地，雖然首次采用了限地價(jià)、競無償提供住宅建筑面積的出讓方式，仍然有8幅地塊達(dá)到限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，總成交金額超過117億元。

　　北京的土地市場(chǎng)也不例外。11月16日、17日，北京“9·30新政”后首批“控地價(jià)、限房價(jià)”四宗住宅地塊上市。其中三宗地進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)”住宅建設(shè)環(huán)節(jié)，房企將100%自持住宅用地部分。11月28日，房山兩宗綜合商業(yè)金融服務(wù)業(yè)地塊現(xiàn)場(chǎng)競拍。其中，長陽地塊經(jīng)過200多輪角逐，龍湖首開聯(lián)合體以37.8億元拿下該地，溢價(jià)率達(dá)200%。

　　數(shù)據(jù)：一二線城市土地成交刷新歷史紀(jì)錄

　　據(jù)2016-2021年中國土地行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告統(tǒng)計(jì)，截止12月5日，二線城市包括京滬廣深以外的36個(gè)熱點(diǎn)城市，合計(jì)住宅土地面積成交2980宗、30376萬平米，平均樓面價(jià)為4252元每平米，同比上漲了87.3%。

　　但規(guī)劃建筑面積依然下調(diào)了17.8%，住宅類二線城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了13081.9億，同比2015年全年上漲了52.2%。

　　2016年也是2013年來，二線城市住宅土地歷史上第二次突破萬億成交的年份。

　　全國看，超過千億住宅土地成交的城市南京、蘇州、杭州、天津，上海，前四全部為一線城市。

　　一線城市雖然出臺(tái)了非常嚴(yán)格的調(diào)控政策，特別是土地方面，包括北京、上海等城市的在土地調(diào)控方面的政策已經(jīng)歷史最嚴(yán)格，限價(jià)、限屬性、限持有，但因?yàn)楣?yīng)刷新最低記錄，所以多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。

　　一線城市已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，整體看，市場(chǎng)已經(jīng)二手房周期，新房供應(yīng)高端化，改善化。

　　據(jù)悉，2016年截止日前，已經(jīng)有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過1000億，從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看，均超過了歷史。

　　原因：優(yōu)質(zhì)地塊供不應(yīng)求

　　實(shí)際上，在此之前，上述多個(gè)城市已經(jīng)紛紛出臺(tái)限購限貸政策，并在土地拍賣政策上出臺(tái)嚴(yán)格限制，以試圖減少高地價(jià)的產(chǎn)生。但是為什么依舊難以限制房企在這些城市的拿地?zé)崆椋?

　　“這次福州土地拍賣有政策限制，價(jià)格方面更好把控?！币黄放品科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。另一方面他也坦言，從去年開始福州這類熱點(diǎn)二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊消化了不少，現(xiàn)在不出手，未來這樣的地塊恐怕會(huì)越來越少。

　　正如他所說，福州最近土地供應(yīng)表現(xiàn)出趨緊態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，10月福州土地供應(yīng)明顯收緊，供應(yīng)面積僅為14.67萬平方米。雖然樓市成交量也下滑至35.52萬平方米，但供求比依舊降至0.41，呈現(xiàn)出明顯的“供不應(yīng)求”狀態(tài)。因而房企也紛紛抓住此次集中出讓主城區(qū)地塊的機(jī)會(huì)，加碼此次的福州土拍。

　　而在這次土地市場(chǎng)成交熱潮中，南京、合肥等城市也表現(xiàn)出土地不算充裕的狀況。

　　據(jù)了解，南京市曾在10月5日發(fā)文要求加大供地力度，但直至11月下旬也只有60萬平方米宅地入市，并且其中還包括了超過30萬平方米有著苛刻條件的特殊宅地。而南京同期月均交易量，卻有140萬平方米。

　　無獨(dú)有偶，之前一直傳聞市場(chǎng)供應(yīng)緊張的合肥，在今年7月一次性公布50宗已被批準(zhǔn)供應(yīng)的居住土地信息，面積超6000畝。此次大面積地塊信息披露也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為了平抑市場(chǎng)預(yù)期，從供應(yīng)端對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的一次調(diào)控。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的10月，其監(jiān)控的調(diào)控城市土地成交建筑面積為970萬平方米，同比大跌44%，較前三季度均值下跌57%。

　　“近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。”研究員楊科偉表示，這是房企在限購限貸背景下依舊熱衷于在一二線城市拿地的重要原因。

　　市場(chǎng)：高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)多

　　樓市調(diào)控成交下調(diào)，給高價(jià)拿地的企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。

　　二線城市的土地成交熱度在2016年甚至超過了一線城市。

　　首先，隨著各地政策出臺(tái)，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進(jìn)行過程中。

　　其次，當(dāng)下市場(chǎng)在連續(xù)重磅政策的影響下，開始降溫，主要原因是包括北京、深圳、合肥、南京等城市的信貸等政策力度較大。

　　第三，整體看，市場(chǎng)的過熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房價(jià)格會(huì)快速回調(diào)，但整體看，市場(chǎng)未來的調(diào)整期將維持6-9個(gè)月。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度要看，信貸收緊的尺度。

　　第四，之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地很可能面臨入市難題，房價(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)四季度大部分城市的房價(jià)都將處于平穩(wěn)中。

　　綜上所述，單簽土地市場(chǎng)并未收到樓市調(diào)控政策的影響，高價(jià)拿地仍然為主流。預(yù)計(jì)未來在樓市平穩(wěn)之前將繼續(xù)保持。