居民中長(zhǎng)期貸款自2007年有統(tǒng)計(jì)以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。此前1月份，雖然該項(xiàng)數(shù)據(jù)延續(xù)了兩個(gè)月的同比少增，但仍然實(shí)現(xiàn)新增7424億元。此前克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額為4015.8億元，環(huán)比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斬”。2021年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，重提“以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，讓市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)有很高預(yù)期。今年政府工作報(bào)告，將2022年全年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右，處于主流觀點(diǎn)預(yù)期的5.0%-5.5%增速區(qū)間的上限，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的決心和信心。

  業(yè)內(nèi)人士普遍分析，居民中長(zhǎng)期貸款罕見回落一方面反映了住房需求信心不足，地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻;另一方面也說明，當(dāng)前的房地產(chǎn)政策繼續(xù)放松的預(yù)期進(jìn)一步升溫，月內(nèi)降準(zhǔn)概率增加。未來在“房住不炒”原則下，必然還有更多政策和舉措提振居民購房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前形勢(shì)，房地產(chǎn)的宏觀指標(biāo)有望在今年二季度和下半年陸續(xù)出現(xiàn)拐點(diǎn)，需求端也將隨之改善。

  在經(jīng)歷了1月份由央行主動(dòng)信貸投放驅(qū)動(dòng)的反彈后，2月社融的大幅下滑反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的信貸需求在加速收縮，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的發(fā)酵對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及居民購房層面均產(chǎn)生了重大沖擊。那么這輪調(diào)控有什么不同呢?從調(diào)控手段來看，供給端包括土地供給調(diào)節(jié)、房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、限價(jià)和限售及保障性住房供應(yīng)，但往往效果有限;需求端按照力度由強(qiáng)到弱分別是：首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等。但從數(shù)據(jù)來看，見效時(shí)間也因階段不同而長(zhǎng)短不一?！斑@一輪最大的難題在于三四線城市的房地產(chǎn)需求已經(jīng)在上一輪棚改貨幣化過程中比較嚴(yán)重的透支了，三四線需求不足，土地財(cái)政收入下降，地方財(cái)力緊張。而一二線城市則是供給不足，面臨房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

  需求端的回暖關(guān)鍵在于市場(chǎng)信心的改善，當(dāng)前居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不佳，購房觀望情緒濃，加上房地產(chǎn)融資的“三道紅線”和集中度管理限制仍然存在，房企經(jīng)營(yíng)壓力較大、加杠桿意愿較弱。未來，政策必然還會(huì)通過各種舉措來提振居民購房信心，盡力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的局勢(shì)，但“托而不舉”、“房住不炒”以及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)的原則不會(huì)改變。

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