中國報告大廳網(wǎng)訊，近年來，我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場持續(xù)深化發(fā)展。截至2025年9月，政策支持疊加市場需求驅(qū)動下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已形成多層次、多類型的市場生態(tài)體系，重點企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通網(wǎng)絡(luò)及消費設(shè)施等領(lǐng)域加速布局。數(shù)據(jù)顯示，當前市場活躍項目覆蓋園區(qū)、交通和消費三大核心資產(chǎn)類別，二級市場價格波動中仍顯韌性，為長期投資者提供了穩(wěn)定收益空間。

  一、資產(chǎn)類型擴容與重點企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整：消費及民生項目成新增長極

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)發(fā)展趨勢分析與未來投資研究報告》指出，截至2025年9月23日，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場共有87只產(chǎn)品處于上市或待審階段。從分布看，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（占比約41%）、交通基礎(chǔ)設(shè)施（占比26%）和消費基礎(chǔ)設(shè)施（占比23%）構(gòu)成核心板塊。政策層面，《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》等文件明確推動資產(chǎn)類型多元化，重點支持社區(qū)商業(yè)綜合體、菜市場等民生項目發(fā)行REITs。

  業(yè)內(nèi)人士分析指出，成熟資產(chǎn)的證券化可加速資金回籠并反哺新項目建設(shè)，形成“投資-退出-再投資”的良性循環(huán)。同時，政策鼓勵引入市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施等新型資產(chǎn)，進一步豐富投資者選擇空間。當前消費類REITs表現(xiàn)尤為突出，如某消費基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品年內(nèi)漲幅達48.4%，顯著高于市場平均水平，反映出重點企業(yè)對優(yōu)質(zhì)項目的主動布局能力。

  二、擴募機制優(yōu)化驅(qū)動市場良性循環(huán)：基礎(chǔ)設(shè)施REITs規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)

  截至2025年9月，已有6只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成擴募，通過“首發(fā)+擴募”模式持續(xù)注入新資產(chǎn)。政策明確要求已上市項目滿6個月即可申報新購入標的，這一機制優(yōu)化顯著提升市場活力。重點企業(yè)通過盤活存量資產(chǎn)、整合關(guān)聯(lián)資源，推動底層資產(chǎn)規(guī)模與質(zhì)量雙升。

  分析顯示，擴募機制有效降低資金成本并增強資產(chǎn)流動性，助力REITs產(chǎn)品覆蓋更廣地域和行業(yè)領(lǐng)域。例如某交通類REITs在完成兩次擴募后，管理的基礎(chǔ)設(shè)施項目數(shù)量增長30%，運營效率提升15%。隨著更多企業(yè)探索“輕資產(chǎn)+重運營”模式，市場集中度與競爭力將加速分化。

  三、二級市場表現(xiàn)強勁，多元資產(chǎn)配置優(yōu)勢凸顯

  2025年以來，中證REITs全收益指數(shù)累計上漲10.34%，顯著跑贏同期債券及股票市場。在74只已上市產(chǎn)品中，65只錄得正收益，其中消費類項目表現(xiàn)尤為亮眼：某商業(yè)REIT年內(nèi)漲幅超44%，農(nóng)貿(mào)市場REIT回報率接近42%。盡管近期受利率波動影響，9月15日至19日指數(shù)小幅回調(diào)后仍保持震蕩上行趨勢。

  市場分析人士指出，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與抗周期屬性，其高分紅比例（平均達年度收益的90%）契合長期資金配置需求。重點企業(yè)通過強化底層資產(chǎn)運營能力、優(yōu)化項目篩選標準，在二級市場的估值溢價中占據(jù)競爭優(yōu)勢。

  2025年我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場正邁入高質(zhì)量發(fā)展階段，政策紅利與市場化機制協(xié)同發(fā)力下，消費民生類資產(chǎn)擴容、擴募規(guī)模擴大及重點企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整成為核心驅(qū)動力。隨著資產(chǎn)類型持續(xù)豐富和競爭格局深化，該領(lǐng)域有望吸引更多長期資本參與，進一步釋放基建投資潛力并服務(wù)實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。

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