中國報告大廳網(wǎng)訊，：在宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇背景下，2025年前三季度中國地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)顯著分化特征。頭部房企憑借資金優(yōu)勢加速搶占優(yōu)質(zhì)資源，土地市場競爭向核心區(qū)位集中，而中小房企持續(xù)收縮戰(zhàn)線。數(shù)據(jù)顯示，1-9月百強房企拿地總額達7278億元，同比增長36.7%，但投資行為高度集中在央國企及重點城市核心地塊，行業(yè)馬太效應(yīng)進一步強化。

  一、頭部房企主導(dǎo)市場格局：2025年前三季度地產(chǎn)投資集中度持續(xù)提升

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及競爭策略研究報告》指出，1-9月，全國百強房企拿地總額同比顯著增長36.7%，增幅較前8個月擴大8.7個百分點。央國企在土地市場占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，TOP10房企中8家為央國企，其中綠城中國、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)分別以1175億元、1010億元、952億元位列新增貨值前三。頭部企業(yè)拿地金額占比顯著提高：TOP10和TOP20企業(yè)的市場集中度分別達56.2%和68.6%，較去年底提升超14個百分點，地產(chǎn)行業(yè)資源向優(yōu)勢企業(yè)集中的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

  二、收并購成為主流策略：核心城市高價地塊爭奪白熱化

  房企通過收并購獲取優(yōu)質(zhì)土地的現(xiàn)象愈演愈烈，尤其在第三季度，聯(lián)合體收購模式頻繁出現(xiàn)。例如，某頭部企業(yè)與地方國資組成的聯(lián)合體以244.7億元競得上海浦東世博園區(qū)及黃浦區(qū)核心地塊；另一宗“承債式”交易中，三家企業(yè)聯(lián)合支付439.5億元拿下徐匯東安城市更新項目。此類高價收購?fù)癸@房企對一線城市核心區(qū)位的強烈需求。前三季度數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)企業(yè)通過收并購獲取的核心地塊溢價率普遍超過10%，部分熱點地塊甚至突破30%。

  三、城市分化加劇與謹(jǐn)慎投資：市場熱度僅限少數(shù)核心區(qū)域

  2025年土地市場呈現(xiàn)顯著兩極化特征：北京朝陽太陽宮地塊以39.18%的溢價率創(chuàng)下年度新高，杭州拱墅區(qū)康橋單元地塊溢價超20%，而青島、南京等地成交持續(xù)低迷。重點城市中，央企國企主導(dǎo)拿地金額TOP10榜單，如某龍頭房企在北京、上海等四城進入前十；民企則聚焦深耕區(qū)域，例如某企業(yè)憑借對杭州市場的深度布局穩(wěn)居當(dāng)?shù)匕袷住?/p>

  然而，行業(yè)整體投資態(tài)度仍偏謹(jǐn)慎：百強房企前三季度的拿地銷售比僅0.31，近五成百強房企未新增土儲，僅有十余家房企拿地金額超百億。市場分析指出，地產(chǎn)企業(yè)因資金壓力及對未來去化周期的擔(dān)憂，對非核心區(qū)位投資持保守立場，僅在優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)時短暫活躍。

  四、行業(yè)展望：集中度提升與區(qū)域分化或成長期趨勢

  2025年的數(shù)據(jù)表明，中國地產(chǎn)市場正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整。頭部央國企依托融資優(yōu)勢和穩(wěn)健財務(wù)，持續(xù)擴大市場份額；而中小房企面臨生存壓力，更多轉(zhuǎn)向代建或輕資產(chǎn)模式。核心城市土地爭奪戰(zhàn)推高開發(fā)成本，進一步抬升行業(yè)門檻，未來“強者恒強”的競爭格局料將延續(xù)。

  2025年前三季度的地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)揭示了市場資源加速向頭部企業(yè)及一線城市核心區(qū)位集中的深層邏輯。盡管局部熱點地塊成交活躍，但整體投資熱度受制于銷售回暖滯后性和區(qū)域分化，行業(yè)洗牌仍在持續(xù)深化。未來房企需更精準(zhǔn)把控核心城市機會窗口，在競爭與合作中尋求生存空間。

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