記者梳理這三家公司的發(fā)展脈絡(luò)發(fā)現(xiàn)，“慢周轉(zhuǎn)”、推盤速度慢、過(guò)分依賴旅游地產(chǎn)、高溢價(jià)產(chǎn)品等諸多因素“拖慢”了公司的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)步伐。而目前，三家公司均在旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)或海外物業(yè)方面謀劃新的起飛。
近日，雅居樂(lè)公布其年度銷售業(yè)績(jī)，銷售公告顯示，2013年公司實(shí)現(xiàn)銷售額403.4億元，按年初制定的420億元銷售目標(biāo)計(jì)算，僅完成全年目標(biāo)的96%。
業(yè)績(jī)目標(biāo)：雅居樂(lè)完成96% 合生或難完成 富力剛達(dá)標(biāo)
而此前三年，雅居樂(lè)的年銷售額一直在300多億元徘徊，從2010年雅居樂(lè)的年銷售額突破300億元開始，連續(xù)三年，雅居樂(lè)年銷售額裹足不前。
而合生創(chuàng)展尚未公布其年度業(yè)績(jī)，不過(guò)據(jù)前11個(gè)月的業(yè)績(jī)數(shù)字來(lái)看，該集團(tuán)之合約銷售金額為約107.1億元(人民幣下同)，較去年同期按年增長(zhǎng)9.9%，而距離150億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)尚有三成的差距，完成年度目標(biāo)幾無(wú)可能。
而富力地產(chǎn)也僅僅是在目標(biāo)額之上“低空掠過(guò)”。根據(jù)其公布的銷售簡(jiǎn)報(bào)，2013年全年，富力地產(chǎn)總合約銷售金額約人民幣422.29億元，合約銷售總面積約338.57萬(wàn)平方米，與2012年相比，分別上升23%及14%，終于突破了400億元的瓶頸并險(xiǎn)超420億元的銷售目標(biāo)，但完全無(wú)法與超千億的恒大及碧桂園相比。
閱讀中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2012-2016年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展格局及投資前景調(diào)查分析報(bào)告》
分析：推盤緩慢拖累業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)
2013年全年，雅居樂(lè)推盤的緩慢一直受人詬病。此前，安信國(guó)際行業(yè)分析師許海韜曾經(jīng)引述公開銷售數(shù)據(jù)稱，今年前三季度，雅居樂(lè)累計(jì)完成銷售金額254.6億元，僅占年初制定的420億元銷售目標(biāo)的61%;而四季度，雅居樂(lè)推出了14個(gè)項(xiàng)目中的10個(gè)新項(xiàng)目和12個(gè)新期數(shù)中的10個(gè)新項(xiàng)目，其認(rèn)為這種推盤進(jìn)度“略顯不合理”，并預(yù)計(jì)該公司2013年完成銷售目標(biāo)難度較大。
同時(shí)，許海韜指出，不但是銷售額在2010年之后增速明顯放緩，核心凈利潤(rùn)方面，雅居樂(lè)沒(méi)能維持2010年以前的高增長(zhǎng)走勢(shì)?！爱?dāng)多數(shù)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者努力通過(guò)加速周轉(zhuǎn)來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)率下降的不足時(shí)，雅居樂(lè)呈現(xiàn)出不進(jìn)反退的跡象，在銷售目標(biāo)完成上令我們有所擔(dān)憂?！彼硎?，根據(jù)此前的數(shù)據(jù)，雅居樂(lè)的毛利率、核心凈利潤(rùn)率以及ROE三項(xiàng)指標(biāo)都呈下降趨勢(shì)。
記者從公開信息看到，華南地產(chǎn)商之中，雅居樂(lè)是較早進(jìn)入旅游地產(chǎn)的。早在2006年，雅居樂(lè)便以226元/平方米、總價(jià)10億元競(jìng)得清水灣項(xiàng)目296萬(wàn)平方米地塊整體使用權(quán)。后期，雅居樂(lè)以超130億元的投入打造了海南清水灣項(xiàng)目，并創(chuàng)造了單盤銷售量占全年銷量一半以上的銷售神話，但在海南樓市降溫后，雅居樂(lè)2013年的銷售額僅達(dá)到2010年鼎盛時(shí)期的一半。
富力地產(chǎn)同樣集中在2013年年尾推盤，下半年銷售增速回升明顯。但申銀萬(wàn)國(guó)的報(bào)告顯示，富力的平均增長(zhǎng)率和行業(yè)相比并不可觀，整體的增長(zhǎng)水平處于低位。 相比之下，合生多“囤地”堅(jiān)持高溢價(jià)、慢周轉(zhuǎn)的策略則更早地遭遇了房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)重打擊，每開發(fā)一個(gè)盤，都遭遇長(zhǎng)時(shí)間的去化過(guò)程。銷售業(yè)績(jī)也一直難以提升。
轉(zhuǎn)型：向旅游地產(chǎn)海外物業(yè)轉(zhuǎn)型
這三家華南地產(chǎn)商也正在謀求各自的轉(zhuǎn)型發(fā)展之道。
為了重現(xiàn)清水灣的榮光，雅居樂(lè)陸續(xù)在海南文昌、云南瑞麗、西雙版納等地打造了多個(gè)面向全國(guó)市場(chǎng)的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，試圖打造下一個(gè)清水灣。不過(guò)，對(duì)于達(dá)成全年的銷售目標(biāo)依然未有明顯幫助。多位分析人士甚至直言“不看好”。美銀美林的報(bào)告便對(duì)雅居樂(lè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目表示了擔(dān)憂，稱其大舉進(jìn)軍旅游地產(chǎn)而忽略剛需的做法，不會(huì)為公司帶來(lái)更高估值。
而富力地產(chǎn)走的是另一條路。去年年內(nèi)，富力地產(chǎn)買地政策十分激進(jìn)，而去年12月，富力地產(chǎn)首次出海，公告稱以85億元的代價(jià)收購(gòu)馬來(lái)西亞6幅土地，總面積約為116英畝，將用作商業(yè)及住宅物業(yè)開發(fā)用途。
對(duì)富力此舉，分析人士大多給予積極的評(píng)價(jià)，但也指出其財(cái)務(wù)方面的壓力。美銀美林報(bào)告指，富力斥410億元人民幣增加土儲(chǔ)，相較2011年及2012年的買地資本開支僅70億元人民幣及40億元人民幣。去年底負(fù)債比率升至110%，令市場(chǎng)有負(fù)面觀感，故下調(diào)其目標(biāo)價(jià)12%。但“預(yù)期新收購(gòu)項(xiàng)目的毛利率可達(dá)35%。由于可售貨源增加，料未來(lái)數(shù)年合約銷售額增長(zhǎng)達(dá)20%~30%?！陛x立地產(chǎn)分析師陳耕表示。
而合生創(chuàng)展集團(tuán)雖然在銷售業(yè)績(jī)上一直止步不前，但卻有大量的其他隱形資產(chǎn)支撐，涉足基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等諸多領(lǐng)域。截至2012年底，合生還有超3000萬(wàn)平方米的土儲(chǔ)，光是在一線城市，土儲(chǔ)便接近2000萬(wàn)平方米。目前，合生創(chuàng)展已經(jīng)有大量商業(yè)物業(yè)開始招商。
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