中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，截至2024年4月6日，頭部上市房企集中披露年度財(cái)報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模擴(kuò)張到價(jià)值深耕的深刻轉(zhuǎn)變。通過分析利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表及資產(chǎn)負(fù)債表的變化軌跡可見，房企已逐步擺脫對(duì)高杠桿和粗放增長(zhǎng)的依賴，在毛利率承壓背景下探索多元業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型。這一過程中，財(cái)務(wù)指標(biāo)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整不僅關(guān)乎企業(yè)生存，更折射出行業(yè)未來發(fā)展的核心邏輯。

  一、重構(gòu)盈利模式：聚焦“好房子”與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提升ROE

  房企開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率已從歷史高點(diǎn)30%以上降至當(dāng)前13%左右，頭部企業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ROE）更是從20%高位跌至不足4%，行業(yè)平均ROE也由過去的12%回落至3%區(qū)間。這一趨勢(shì)倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與多元化布局，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利。

  具體路徑包括：其一，在開發(fā)主業(yè)中強(qiáng)化“好房子”戰(zhàn)略，通過優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升溢價(jià)能力；其二，加速向“輕重并舉”模式轉(zhuǎn)型，擴(kuò)大代建、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)占比；其三，運(yùn)用AI技術(shù)精簡(jiǎn)成本支出，嚴(yán)控存貨減值風(fēng)險(xiǎn)；其四，借助REITs和資產(chǎn)證券化盤活存量物業(yè)，釋放資產(chǎn)價(jià)值。數(shù)據(jù)顯示，頭部房企正通過上述舉措逐步修復(fù)盈利質(zhì)量。

  二、“活下來”與“活出彩”：現(xiàn)金流管理驅(qū)動(dòng)高能級(jí)城市布局

  在行業(yè)調(diào)整期，房企將去庫(kù)存、回籠資金列為首要任務(wù)。典型策略包括加速商辦物業(yè)及現(xiàn)房去化、推動(dòng)閑置土地政府收儲(chǔ)、加大資產(chǎn)包出售力度等。同時(shí)，為保障長(zhǎng)期發(fā)展韌性，頭部企業(yè)普遍聚焦一線城市及核心二線城市投資：這類區(qū)域不僅核心地塊去化周期短、變現(xiàn)效率高，且符合“好房子”政策下容積率優(yōu)化帶來的溢價(jià)空間。數(shù)據(jù)顯示，此類城市土地購(gòu)置占比顯著提升，成為房企資產(chǎn)保值增值的“安全墊”。

  三、資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)：有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)下降促財(cái)務(wù)穩(wěn)健

  過去依賴高杠桿擴(kuò)張時(shí)期，部分房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率曾超80%，凈負(fù)債率突破100%。如今行業(yè)加速出清風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)主動(dòng)壓降債務(wù)規(guī)模，截至2024年底頭部房企平均融資成本與總負(fù)債額均呈下降趨勢(shì)，資產(chǎn)負(fù)債率多控制在50%70%合理區(qū)間。通過資產(chǎn)處置、債務(wù)重組等舉措，房企正逐步實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

  總結(jié)

  當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型已進(jìn)入深水區(qū)：企業(yè)通過產(chǎn)品升級(jí)提升盈利空間，以現(xiàn)金流管理確保生存基礎(chǔ)，并借助負(fù)債壓降筑牢安全邊際。未來，能否在“好房子”工程與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)中構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力，將成為房企穿越周期的關(guān)鍵。隨著存量資產(chǎn)盤活加速和高能級(jí)城市深耕策略落地，行業(yè)將逐步走出陣痛期，在價(jià)值創(chuàng)造中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。