截至2025年8月，中國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征。數(shù)據(jù)顯示，今年前七個(gè)月全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)17%，而流拍率降至歷史低位；與此同時(shí)，多個(gè)一二線城市通過(guò)規(guī)劃技術(shù)手段優(yōu)化地塊屬性，推動(dòng)土地出讓效率提升。這種以“調(diào)規(guī)”為核心的供給側(cè)改革，既反映了市場(chǎng)供需關(guān)系的深層變化，也為未來(lái)土地資源配置提供了新的實(shí)踐路徑。

  一、土地規(guī)劃調(diào)整助力市場(chǎng)回暖：2025年政策優(yōu)化與成交數(shù)據(jù)解析

  中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《十五五土地行業(yè)發(fā)展研究與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃分析預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，2025年以來(lái)，北京、上海、深圳等城市通過(guò)降低容積率、減少商業(yè)配比等方式調(diào)整地塊屬性，顯著提升了土地出讓成功率。以深圳寶安區(qū)A002-0108地塊為例，其原規(guī)劃中商業(yè)占比達(dá)51%，起始價(jià)近90億元，導(dǎo)致首輪流拍；經(jīng)調(diào)規(guī)后商業(yè)比例降至合理區(qū)間、容積率從5.7降至3.4，并將起始價(jià)下調(diào)至64億元，最終以86.4億元成交，溢價(jià)率達(dá)34.8%。類(lèi)似案例在龍華區(qū)A815-0037地塊同樣出現(xiàn)：原規(guī)劃為醫(yī)療用地的地塊調(diào)整為居住用地后，僅經(jīng)歷49輪競(jìng)價(jià)即以17.89億元成功出讓?zhuān)鐑r(jià)率15.12%。

  技術(shù)特點(diǎn)與數(shù)據(jù)支持：

  二、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變：城市調(diào)規(guī)策略與房企拿地偏好分析

  從區(qū)域分布看，核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，前七個(gè)月銷(xiāo)售TOP100房企中仍有半數(shù)未新增土儲(chǔ)，但資金集中流向規(guī)劃條件更優(yōu)的地塊。例如上海徐匯區(qū)原商業(yè)用地調(diào)整為住宅后，以48.05億元、30%溢價(jià)率成交（單價(jià)刷新全國(guó)紀(jì)錄），后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米且實(shí)現(xiàn)“日光”。

  技術(shù)特點(diǎn)與數(shù)據(jù)支持：

  三、土地收儲(chǔ)機(jī)制創(chuàng)新：存量盤(pán)活與未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)展望

  政策層面，“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)模式成為化解存量土地過(guò)剩的關(guān)鍵工具。2024年自然資源部聯(lián)合發(fā)改委發(fā)布文件，明確支持地方政府通過(guò)收回閑置地塊并調(diào)整規(guī)劃后重新入市。以寧波江北區(qū)某地塊為例，原由城投公司持有的商住用地經(jīng)政府收購(gòu)后，容積率從3.0降至2.2，并轉(zhuǎn)為純住宅用地，最終以底價(jià)19.3億元成交（較此前價(jià)格下降36%）。

  技術(shù)特點(diǎn)與數(shù)據(jù)支持：

  2025年的土地市場(chǎng)改革以“調(diào)規(guī)”為核心，通過(guò)技術(shù)性調(diào)整優(yōu)化資源配置效率。數(shù)據(jù)顯示，規(guī)劃優(yōu)化顯著提升了地塊吸引力，同時(shí)政策支持下的存量盤(pán)活機(jī)制為長(zhǎng)期供需平衡奠定基礎(chǔ)。未來(lái)，隨著更多城市跟進(jìn)“商改住”、降容積率等策略，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾有望進(jìn)一步緩解，房企拿地意愿與市場(chǎng)活躍度或?qū)⒊掷m(xù)回升。

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