一、地產(chǎn)行業(yè)概況及現(xiàn)狀：宏觀數(shù)據(jù)揭示調(diào)整與分化格局

  中國報告大廳網(wǎng)訊，2024年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為10.03萬億元，同比下降10.6%，商品房銷售面積與銷售額分別下降12.9%和17.1%。行業(yè)資金面持續(xù)承壓，房企到位資金同比下降17.0%。進(jìn)入2025年，部分指標(biāo)降幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。2025年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資為3.62萬億元，住宅投資同比下降10.0%；1-5月商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別收窄至2.9%和3.8%。市場分化特征顯著，2025年上半年呈現(xiàn)“一線領(lǐng)漲、三線領(lǐng)跌”格局，一線城市新房成交活躍，而三線及以下城市銷售面積同比下降占全國總降幅的70%。房價方面，2024年百城二手房價格累計下跌7.26%，但2025年上半年70個大中城市二手住宅價格環(huán)比跌幅較2024年下半年有所收窄。

  二、地產(chǎn)企業(yè)概況及現(xiàn)狀：財務(wù)承壓與格局重塑并行

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及競爭策略研究報告》指出，地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)壓力依然突出。2024年，TOP50房企經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為負(fù)值。2025年一季度，房企有息負(fù)債總額較2022年高峰期下降27.8%，但年內(nèi)到期債券規(guī)模同比增長11.3%。銷售端集中度進(jìn)一步提升，2025年1-6月，權(quán)益銷售金額前100的房企累計銷售額同比下降約13.23%。企業(yè)盈利能力分化，住宅市場毛利率已降至較低水平，而商業(yè)地產(chǎn)則展現(xiàn)出更高的盈利韌性。

  三、地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域概況及現(xiàn)狀：運(yùn)營與服務(wù)板塊展現(xiàn)增長潛力

  在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)承壓的背景下，運(yùn)營與服務(wù)類業(yè)務(wù)的重要性日益凸顯。物業(yè)管理板塊2024年總營收保持增長，基礎(chǔ)服務(wù)收入占比超過60%，但凈利潤有所下滑。商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，樣本企業(yè)銷售毛利率均值保持較高水平。住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展，2024年頭部企業(yè)合計開業(yè)房量已突破百萬套/間，相關(guān)REITs市場持續(xù)擴(kuò)容。此外，代建行業(yè)在2024年新簽約項(xiàng)目建筑面積同比增長超過40%，預(yù)計2025年增速仍將超過25%，成為地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展的重要方向。

  四、地產(chǎn)發(fā)展新動力概況及現(xiàn)狀：綠色化與數(shù)字化成為核心引擎

  綠色建筑與數(shù)字化正成為驅(qū)動地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的雙輪。政策層面設(shè)定了新建綠色建筑占比及光伏建筑一體化覆蓋率的明確目標(biāo)，部分地區(qū)對高星級綠色建筑提供補(bǔ)貼，超低能耗建筑的增量成本已顯著下降。數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面，已有企業(yè)通過數(shù)字化平臺實(shí)現(xiàn)人力成本與能耗的雙降，利用AIGC技術(shù)大幅提升設(shè)計效率并降低成本，智能工單系統(tǒng)處理效率與成功率也達(dá)到很高水平。

  五、地產(chǎn)政策與融資概況及現(xiàn)狀：因城施策助力市場平穩(wěn)過渡

  政策層面，“因城施策”是當(dāng)前主基調(diào)。2024年全國房地產(chǎn)政策出臺數(shù)量達(dá)780余條，金融支持力度加大，“白名單”項(xiàng)目審批通過貸款規(guī)模巨大。2025年以來，多個核心城市針對市場變化與規(guī)范銜接出臺了具體政策，旨在穩(wěn)定市場預(yù)期、促進(jìn)品質(zhì)提升并設(shè)立合理過渡期。融資市場依然面臨挑戰(zhàn)，2025年9月境內(nèi)債券凈融資規(guī)模仍為凈流出，但同期也有企業(yè)成功發(fā)行境外優(yōu)先票據(jù)。

  綜上所述，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)在整體深度調(diào)整中已顯現(xiàn)出邊際改善信號，尤其是核心城市市場。行業(yè)正堅(jiān)定地告別舊有發(fā)展模式，向以運(yùn)營服務(wù)、綠色低碳和數(shù)字智能為特征的高質(zhì)量發(fā)展階段邁進(jìn)。企業(yè)間的分化與格局重塑將持續(xù)，而那些能夠把握新趨勢、構(gòu)建新能力的地產(chǎn)參與者，將在未來的市場競爭中占據(jù)更有利的位置。

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