2025年國慶中秋"超長黃金周"期間，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著分化的表現(xiàn)。新房市場在開發(fā)商沖刺業(yè)績和郊區(qū)項目發(fā)力下保持活躍，而二手房交易則受政策環(huán)境、假期出游分流及前期需求透支影響，日均成交規(guī)模同比大幅下滑。本文通過梳理雙節(jié)假期及前三季度數(shù)據(jù)，揭示當(dāng)前上海二手房市場的核心矛盾與政策調(diào)控背景下的發(fā)展趨勢。

  一、二手房市場遇冷：政策調(diào)控與假期效應(yīng)下的成交下滑

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國二手房行業(yè)重點企業(yè)發(fā)展分析及投資前景可行性評估報告》指出，2025年國慶中秋8天長假期間，上海二手房（含商業(yè)）累計成交1,133套，日均僅141.6套，較2024年同期的304.7套/日下降超五成。若對比政策基數(shù)更穩(wěn)定的2023年國慶假期，則降幅收窄至35.7%。這一數(shù)據(jù)反映出市場在多重因素下的調(diào)整：

  前三季度數(shù)據(jù)顯示，上海二手房交易韌性猶存：前9個月累計成交19.1萬套（同比增17.6%），但掛牌量微降至13.68萬套（降2.4%），顯示買賣雙方博弈仍在持續(xù)。

  二、新房市場逆勢升溫：郊區(qū)項目成成交主力

  與二手房的低迷形成對比，上海新房市場在假期期間表現(xiàn)亮眼。數(shù)據(jù)顯示：

  區(qū)域表現(xiàn)方面：楊浦區(qū)以新江灣城、東外灘等熱點板塊的延續(xù)性成交領(lǐng)跑（近4,000平方米），浦東新區(qū)保持穩(wěn)定（3,000平方米），郊區(qū)如寶山、青浦、松江均突破1,000平方米門檻。高價豪宅與剛需項目雙線發(fā)力，印證了"滬六條"對市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化作用。

  三、政策環(huán)境與市場預(yù)期：短期波動下的長期韌性

  當(dāng)前上海房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)強調(diào)"穩(wěn)中求進"基調(diào)，二手房市場在規(guī)范性措施下呈現(xiàn)量價趨穩(wěn)態(tài)勢。盡管假期成交遇冷，但新增客源（同比增18.4%）和帶看量的回升（升2.9%），表明潛在需求仍在積累。

  行業(yè)分析師指出：

  2025年國慶中秋假期數(shù)據(jù)顯示，上海二手房市場在政策規(guī)范、出游分流及前期透支三重壓力下表現(xiàn)疲軟，但新增需求指標(biāo)釋放回暖信號；新房市場則通過郊區(qū)項目發(fā)力和開發(fā)商營銷策略實現(xiàn)增長。未來市場走勢將取決于：

  1. 二手房掛牌量與價格能否維持穩(wěn)定以激活交易信心；

  2. 外環(huán)周邊剛需項目的銷售熱度是否延續(xù)至常規(guī)季度；

  3. 政策環(huán)境與外部宏觀經(jīng)濟的協(xié)同效應(yīng)釋放節(jié)奏。

  從前三季度整體數(shù)據(jù)看，上海樓市在調(diào)控框架內(nèi)展現(xiàn)了韌性，但區(qū)域分化和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化將成為下一階段市場發(fā)展的關(guān)鍵變量。（數(shù)據(jù)截止2025年10月8日）

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