在剛剛過(guò)去的2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，一線城市的二手房成交量已經(jīng)達(dá)到了新房的2倍以上。3月，北京新建住宅價(jià)格環(huán)比再現(xiàn)上漲，廣州環(huán)比漲幅顯著擴(kuò)大;多個(gè)三線城市新建住宅同比增速擴(kuò)大;二手房市場(chǎng)熱度上升。以下對(duì)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)分析。二手房市場(chǎng)熱度不減，70個(gè)大中城市中，僅有南京和烏魯木齊二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌。此外統(tǒng)計(jì)局還指出，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅略有擴(kuò)大，3月份比2月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)調(diào)查了解，3月18-31日，北京市新建商品住宅日均成交套數(shù)減少，二手住宅日均購(gòu)房資格申請(qǐng)量下降，住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減。

　　二手房同環(huán)比數(shù)據(jù)對(duì)不同層級(jí)的城市具有不同程度的意義，由于一線城市存量房交易市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)超過(guò)新房交易市場(chǎng)規(guī)模，因此分析二手房交易情況對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的判斷更有意義。同時(shí)，由于二手房?jī)r(jià)格形成機(jī)制與新房不同，政府對(duì)二手房備案過(guò)程中房?jī)r(jià)的管控能力弱于一手房，從而決定了二手房市場(chǎng)更能有效反應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格。我們可以看到，本月統(tǒng)計(jì)局專家對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的解讀是缺席的。

　　2017-2022年中國(guó)二手房交易行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告預(yù)計(jì)，從四個(gè)一線城市的二手房房?jī)r(jià)來(lái)看，北、廣兩市環(huán)比漲幅分別為0.8%和1.6%，上海和深圳分別環(huán)比下降0.4%和0.1%,一線城市總體表現(xiàn)為“有漲有跌”，總體變化在數(shù)據(jù)上顯示是可控的。我們認(rèn)為雖然數(shù)字顯示向好，但實(shí)際一線和熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)仍然存在巨大向上動(dòng)能。以北京二手房市場(chǎng)為例，實(shí)際交易熱度仍然是居高不下，尤其是近期北京市政府頻繁釋放未來(lái)縮減供地的信號(hào)(控制總體國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模、騰退土地優(yōu)先綠化等)，即便考慮北京疏散人口、疏解非核心職能的政策，從基本面看，北京房?jī)r(jià)仍然有望保持向上動(dòng)力，除非有更加嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策出臺(tái)。上海和深圳的供地?cái)?shù)量提升同樣壓力重重，在大城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，第一階段表現(xiàn)的是超大型城市集聚效應(yīng)的發(fā)酵，軌道交通和社會(huì)資源將吸引更多的人群以各種形式進(jìn)入北京，即表現(xiàn)為房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的將體現(xiàn)出邊際定價(jià)、資產(chǎn)重估和財(cái)富屬性的三大特點(diǎn);第二階段是周邊城市享受房?jī)r(jià)溢出效應(yīng)影響，從而帶動(dòng)行業(yè)的“點(diǎn)”式繁榮。

　　對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，2016年是大爆發(fā)的一年，尤其是在一線城市。相關(guān)研究報(bào)告顯示，2016年，“京滬深”三大一線城市二手房交易額超過(guò)3萬(wàn)億元，是新房交易額的2倍以上，而30個(gè)典型城市二手房交易額為5萬(wàn)億元以上，是新建住宅交易額的1.1倍。

　　不過(guò)，在2016年末，因?yàn)檎呤站o的緣故，成交量有了明顯的下滑。眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2017年的二手房市場(chǎng)將會(huì)比較嚴(yán)峻。

　　繼一線和部分二線城市之后，2017年會(huì)有更多城市的二手房成交量超過(guò)新房。有統(tǒng)計(jì)顯示，2016年，我國(guó)新房住宅交易額約10萬(wàn)億元，二手房住宅交易額為6.5萬(wàn)億元。據(jù)測(cè)算，在存量資產(chǎn)端，二手房約180萬(wàn)億元、商辦物業(yè)50萬(wàn)億元，待售住宅庫(kù)存約3萬(wàn)億元;在存量資產(chǎn)產(chǎn)生收益(即服務(wù)型收入，包括代理、渠道、媒體等)端，租賃交易額約為1萬(wàn)億元、二手房交易傭金1千億元、物業(yè)管理5千億元，在加上城市更新等，這個(gè)市場(chǎng)的潛在空間巨大，目前才剛剛打開(kāi)。

　　顯然，在2017年，新房與二手房之間的成交差距將進(jìn)一步縮小，二手房市場(chǎng)比重將越來(lái)越大。

　　此外，隨著2017年市場(chǎng)趨于冷淡，整個(gè)行業(yè)或?qū)⑦M(jìn)一步洗牌。不少傳統(tǒng)中介可能會(huì)面臨關(guān)店裁員的情況，一些經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)將被淘汰，一些專注于提升效率和服務(wù)的企業(yè)將獲得更大的發(fā)展空間。

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