中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，進(jìn)入2024年后，中國(guó)核心城市二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著分化趨勢(shì)。部分熱點(diǎn)區(qū)域因新房供應(yīng)激增與需求萎縮出現(xiàn)價(jià)格震蕩，而教育資源、交通配套等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用面臨考驗(yàn)。以廣州黃埔科學(xué)城"網(wǎng)紅盤"大壯名城為例，其二手房?jī)r(jià)在兩年間經(jīng)歷從高位突破6萬(wàn)元/平方米到腰斬至3萬(wàn)元附近的劇烈波動(dòng)，折射出當(dāng)前二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力與投資風(fēng)險(xiǎn)。這一案例揭示了業(yè)主自發(fā)護(hù)盤行動(dòng)的局限性，以及區(qū)域供需關(guān)系對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的根本影響。

  一、大壯名城：從“網(wǎng)紅”到價(jià)格腰斬——二手房?jī)r(jià)值變動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)壓力分析

  中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國(guó)二手房行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展分析及投資前景可行性評(píng)估報(bào)告》指出，2019年首開時(shí)單價(jià)4.5萬(wàn)-5.7萬(wàn)元/平方米的大壯名城一期，憑借三地鐵交匯與華師附小資源迅速成為區(qū)域標(biāo)桿。但2023年市場(chǎng)過(guò)熱期其二手房?jī)r(jià)短暫沖高至6萬(wàn)元/平方米后，轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2024年8月二期開盤。開發(fā)商延續(xù)高價(jià)策略推出88㎡戶型（單價(jià)4.6萬(wàn)-5.1萬(wàn)元），卻遭遇市場(chǎng)寒潮：截至2025年10月，二期467套住宅僅售出61套，去化率不足12%。

  價(jià)格體系崩塌始于新房調(diào)價(jià)——2024年8月二期最低單價(jià)曾探至3.07萬(wàn)元/平方米（較開盤價(jià)跌超30%），而二手房市場(chǎng)同步承壓。以典型104㎡戶型為例，鏈家數(shù)據(jù)顯示：2024年12月成交價(jià)為470萬(wàn)元（單價(jià)4.5萬(wàn)），到2025年10月同類房源掛牌價(jià)已降至375萬(wàn)元（單價(jià)3.61萬(wàn)）。新房與二手房的"價(jià)格倒掛"進(jìn)一步加劇業(yè)主焦慮，部分房源歷經(jīng)5次降價(jià)仍難脫手。

  二、供需失衡下的市場(chǎng)博弈——業(yè)主護(hù)盤行動(dòng)與投資策略的沖突

  面對(duì)價(jià)格斷崖式下跌，一期業(yè)主發(fā)起"護(hù)盤倡議"，核心訴求包括：統(tǒng)一掛牌價(jià)參照近半年正常成交價(jià)（排除極端低價(jià)房源）、撤回急售房源以減少供應(yīng)過(guò)剩假象、優(yōu)先內(nèi)部消化交易規(guī)避中介壓價(jià)等。倡議書強(qiáng)調(diào)現(xiàn)樓優(yōu)勢(shì)（如即買即入學(xué)）與二期交付風(fēng)險(xiǎn)的差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，并試圖通過(guò)控制供給端穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

  然而實(shí)際效果有限：

  三、區(qū)域市場(chǎng)鏡像：教育資源優(yōu)勢(shì)能否抵御價(jià)格下行？

  大壯名城案例凸顯了"核心資源依賴型資產(chǎn)"的脆弱性。盡管其配套華師附小仍為稀缺資源，但2024年教育政策調(diào)整（如學(xué)位房限購(gòu)升級(jí)）削弱了入學(xué)資格對(duì)房?jī)r(jià)的支撐作用。同時(shí)，科學(xué)城板塊內(nèi)新房供應(yīng)量激增——2023-2025年間新增17個(gè)競(jìng)品樓盤，其中8個(gè)項(xiàng)目承諾"地鐵上蓋+名校合作辦學(xué)"，直接分流購(gòu)房需求。

  從投資角度分析：

  結(jié)論與趨勢(shì)展望

  大壯名城的價(jià)格波動(dòng)曲線揭示了當(dāng)前二手房市場(chǎng)的核心矛盾——業(yè)主護(hù)盤的主觀意愿難以對(duì)抗供需失衡的客觀規(guī)律。盡管倡議書試圖通過(guò)控制供給端穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，但新房低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、政策調(diào)控及區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩等多重壓力下，單純"抱團(tuán)定價(jià)"無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)。對(duì)投資者而言，需重新評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成：

  2025年的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)表明，二手房投資需回歸"現(xiàn)金流安全邊際"原則，在價(jià)格波動(dòng)區(qū)間內(nèi)以時(shí)間換空間，而非單純賭政策松綁或短期反彈。

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