物流地產(chǎn)為經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體， 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求， 根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。目前我國人均物流設(shè)施面積僅為美國的八分之一，其中現(xiàn)代物流設(shè)施占比僅 3%。未來伴隨零售消費(fèi)升級、電商快速發(fā)展，物流地產(chǎn)潛在發(fā)展空間廣闊。

　　中國人均物流倉儲面積僅美國八分之一

　　現(xiàn)代物流設(shè)施占比僅 3%

　　城市零售消費(fèi)升級

　　電商快速發(fā)展

　　從物流地產(chǎn)的商業(yè)模式來看，包括融資、選址拿地、開發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營和資本退出幾個(gè)階段。其中低成本融資能力、 拿地選址能力及退出渠道是衡量一家物流地產(chǎn)商競爭力的重要指標(biāo)。 目前市場主流物流地產(chǎn)商均會成立物流地產(chǎn)基金， 在項(xiàng)目初期通過基金模式放大杠桿提供資金支持， 在項(xiàng)目后期將成熟的物流倉儲項(xiàng)目出售給基金或第三方， 實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售開發(fā)收入的提前兌現(xiàn)和項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營。目前國內(nèi)最大物流地產(chǎn)商為普洛斯，2015 年市場份額達(dá)到 55%。

　　物流地產(chǎn)商業(yè)模式

　　2015 年國內(nèi)主要物流地產(chǎn)商市場份額

　　2014 年 5 月，萬科借簽約河北廊坊項(xiàng)目宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)，2015 年聯(lián)手黑石，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司， 引入黑石為物流地產(chǎn)注入金融元素， 便于利用基金等手段實(shí)現(xiàn)物流地產(chǎn)運(yùn)營的輕資產(chǎn)化。2016 年 1-5 月，萬科新增物流地產(chǎn)項(xiàng)目 7 個(gè)，對應(yīng)建面 52.8 萬平米，超過 2015 年全年水平。

　　萬科布局物流地產(chǎn)

　　萬科加速拓展物流地產(chǎn)項(xiàng)目

　　地產(chǎn)開發(fā)商（萬科）除本身具有的資金實(shí)力外，相比外資更具本土化優(yōu)勢；相比菜鳥等電商平臺，具備專業(yè)化運(yùn)營和拿地選址優(yōu)勢； 相比平安不動(dòng)產(chǎn)等其它物流地產(chǎn)商， 具備專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)和規(guī)模化業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢。從市場估值的角度來看，普洛斯 2015 年 ROE 為 15.4%，盡管略低于萬科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 個(gè) 百分點(diǎn)，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等傳統(tǒng)開發(fā)商。目前我國人均物流設(shè)施面積僅為美國的八分之一，其中現(xiàn)代物流設(shè)施占比僅 3%。未來伴隨零售消費(fèi)升級、電商快速發(fā)展，物流地產(chǎn)市場前景值得期待。

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)與物流地產(chǎn)估值及 ROE 對比

　　開發(fā)商在物流地產(chǎn)方面的競爭優(yōu)勢

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