中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，——聚焦重點(diǎn)企業(yè)機(jī)遇及政策驅(qū)動(dòng)下的空間重構(gòu)

  上海市規(guī)劃局于今日（2025年9月26日）正式發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》，明確通過(guò)容積率調(diào)整、建筑材料規(guī)范、功能空間創(chuàng)新等多維度手段，推動(dòng)住宅產(chǎn)品迭代與產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。政策強(qiáng)調(diào)在保障居住舒適度的同時(shí)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，為行業(yè)頭部企業(yè)提供差異化競(jìng)爭(zhēng)路徑。

  一、住宅品質(zhì)升級(jí)路徑明確：容積率計(jì)算與材料標(biāo)準(zhǔn)雙管齊下

  新規(guī)首次將外立面材質(zhì)與容積率掛鉤，要求采用干掛石材、金屬或陶板等高品質(zhì)材料的飾面層不計(jì)入容積率核算，這一調(diào)整直接利好具備高端建材供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)的企業(yè)。同時(shí)，建筑限高局部放寬為開(kāi)發(fā)商提供了設(shè)計(jì)彈性空間，尤其在層高提升需求旺盛的核心區(qū)域，住宅產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)將顯著增強(qiáng)。

  二、住宅功能分區(qū)精細(xì)化：陽(yáng)臺(tái)政策重構(gòu)居住與商業(yè)場(chǎng)景

  針對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的細(xì)化條款成為此次文件亮點(diǎn)：

  三、住宅產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)機(jī)遇：重點(diǎn)企業(yè)需匹配技術(shù)儲(chǔ)備與成本控制

  新規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商的全鏈條能力提出更高要求：

  1. 材料選擇：高品質(zhì)外立面材料的應(yīng)用將推高初始投入，倒逼企業(yè)加強(qiáng)供應(yīng)鏈整合；

  2. 設(shè)計(jì)適配：陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、面積閾值等剛性約束要求方案精細(xì)化測(cè)算，需結(jié)合戶型建面梯度制定差異化策略；

  3. 成本管理：容積率豁免條款可降低部分產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本，但需與區(qū)域市場(chǎng)定位精準(zhǔn)匹配。

  頭部企業(yè)在BIM技術(shù)應(yīng)用、模塊化建造經(jīng)驗(yàn)上的積累將成為關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)壁壘，而中小型房企或通過(guò)聯(lián)合設(shè)計(jì)院、建材供應(yīng)商形成區(qū)域性合作網(wǎng)絡(luò)以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。

  四、住宅空間價(jià)值再定義：政策釋放的隱性信號(hào)

  文件中"工作陽(yáng)臺(tái)""生活陽(yáng)臺(tái)"等提法首次出現(xiàn)在官方規(guī)劃文本中，反映居住功能從單一棲息向復(fù)合場(chǎng)景轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。結(jié)合上海氣候特點(diǎn)設(shè)置開(kāi)敞/封閉式陽(yáng)臺(tái)選擇機(jī)制，既提升采光舒適度，又為智能家居設(shè)備預(yù)留了物理接口空間——這或?qū)⒊蔀槲磥?lái)智慧社區(qū)建設(shè)的技術(shù)起點(diǎn)之一。

  政策驅(qū)動(dòng)下的住宅產(chǎn)業(yè)新生態(tài)

  2025年上海住宅新政通過(guò)技術(shù)規(guī)范與經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的雙重手段，構(gòu)建起品質(zhì)導(dǎo)向的發(fā)展框架。重點(diǎn)企業(yè)需在產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制及產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同三個(gè)維度建立競(jìng)爭(zhēng)力，并關(guān)注政策對(duì)沿街商業(yè)配套、綠色建材應(yīng)用等衍生領(lǐng)域的帶動(dòng)效應(yīng)。隨著容積率計(jì)算規(guī)則細(xì)化和功能分區(qū)深化，上海住宅市場(chǎng)將加速形成"差異化供給-精準(zhǔn)化需求"的良性循環(huán)，為全國(guó)其他超大城市提供可復(fù)制的空間治理樣本。

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