中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，截至2025年9月，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)顯著分化的格局。高端住宅領(lǐng)域?qū)覄?chuàng)成交新高，單價(jià)突破32萬元的紀(jì)錄引發(fā)關(guān)注；而二手房價(jià)格則持續(xù)承壓，政策環(huán)境對不同層級市場的調(diào)控效果差異凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上海總價(jià)1億元以上的住宅交易量中，超八成集中于核心區(qū)域，折射出市場資源配置的高度集聚性。

  一、高端住宅單價(jià)再創(chuàng)新高，金陵華庭二期備案價(jià)達(dá)32.68萬元/平方米

  中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國住宅行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》指出，9月10日，黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭二期公示“一房一價(jià)表”，計(jì)劃于9月27日開盤銷售。該項(xiàng)目2幢49樓一套865平方米復(fù)式房源以總價(jià)2.83億元、單價(jià)約32.68萬元/平方米的價(jià)格成為上海新房備案單價(jià)新紀(jì)錄，超越此前浦東世博板塊與陸家嘴濱江項(xiàng)目的成交單價(jià)。金陵華庭二期推出120套大平層及風(fēng)貌住宅，面積段覆蓋360-875平方米，均價(jià)20.5萬元/平方米，總貨值近98億元。

  作為港資房企在滬開發(fā)的高端項(xiàng)目，其一期于今年3月開盤即售罄，單套總價(jià)最高達(dá)1.7億元，累計(jì)攬金92.34億元。這一現(xiàn)象反映上海核心區(qū)域大戶型住宅持續(xù)受高凈值人群青睞，開發(fā)商通過打造超高層及歷史風(fēng)貌融合產(chǎn)品進(jìn)一步鞏固市場地位。

  二、高凈值人群資產(chǎn)配置與城市吸引力驅(qū)動(dòng)住宅需求增長

  統(tǒng)計(jì)顯示，2025年上半年上?？們r(jià)3000萬元以上的住宅成交套數(shù)已達(dá)1096套，全年預(yù)計(jì)突破1542套（2024年同期數(shù)據(jù)）。其中，1億元及以上高端房源交易量全國占比超78%，主要集中在黃浦、徐匯等核心城區(qū)。市場分析指出，這一趨勢源于三方面動(dòng)力：其一，高凈值人群在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下仍視住宅為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置渠道；其二，上海作為國際化都市持續(xù)吸引境內(nèi)外資本流入，帶動(dòng)高端居住需求增長；其三，開發(fā)商通過智能化設(shè)計(jì)、生態(tài)化社區(qū)及定制化服務(wù)提升產(chǎn)品競爭力。

  值得注意的是，核心區(qū)域高端住宅的熱銷與政策導(dǎo)向密切相關(guān)。近年來，上海市通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化歷史風(fēng)貌保護(hù)等措施，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)資源向稀缺性項(xiàng)目傾斜，進(jìn)一步鞏固了中心城區(qū)豪宅市場的標(biāo)桿地位。

  三、中低端住宅市場面臨去化壓力，二手房價(jià)格持續(xù)承壓

  在高端市場熱度不減的同時(shí)，上海中低端住宅領(lǐng)域呈現(xiàn)明顯分化。截至2025年7月，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比下跌1.4%，部分區(qū)域新房項(xiàng)目亦出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象。盡管全市新房均價(jià)有所上漲，但非核心地段及中小戶型的去化周期延長，反映出市場需求向高端集中化的趨勢日益顯著。

  這一現(xiàn)象與政策調(diào)控方向形成呼應(yīng)——政府通過限購限貸、增加保障性住房供給等方式引導(dǎo)市場回歸理性，同時(shí)對優(yōu)質(zhì)資源密集區(qū)域的高端住宅實(shí)施差異化監(jiān)管，既遏制投機(jī)炒作又保障合理需求。

  2025年上海住宅市場呈現(xiàn)“兩極分化”特征。高端住宅憑借稀缺性與品質(zhì)升級持續(xù)領(lǐng)跑，而中低端市場則在政策調(diào)控、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下面臨調(diào)整壓力。未來，核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍將是資本關(guān)注焦點(diǎn)，同時(shí)行業(yè)需探索如何通過產(chǎn)品創(chuàng)新與供需平衡策略激活整體市場活力，以實(shí)現(xiàn)上海房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。

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