中國報告大廳網(wǎng)訊，近年來，隨著房地產(chǎn)市場的深度調整和政策環(huán)境變化，廣州市于2023年9月推出系列土地要素配置綜合改革措施。截至2025年8月底，廣州一手住宅可售面積約1421萬平方米，去化周期為18個月以下區(qū)域的自持商品住房轉為可售入市后，預計短期內(nèi)市場供應將增加約30萬平方米。本文結合政策調整與市場數(shù)據(jù)，分析新政對商品房供需關系及未來趨勢的影響。

  一、廣州市新政助力商品房去庫存：自持住房轉可售政策釋放市場活力

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國商品房行業(yè)市場深度研究及發(fā)展前景投資可行性分析報告》指出，2017-2022年間廣州通過“競自持”方式成交的宅地共12宗，總自持面積約30萬平方米。此次改革明確，在去化周期低于18個月的區(qū)域，企業(yè)可補繳出讓金后將自持商品住房轉為可售房源。這一措施直接針對存量商品房庫存壓力，尤其在當前市場環(huán)境下，通過靈活調整供應結構促進房企資金回籠，同時增加市場有效供給。

  二、土地要素配置改革推動商品房多元化開發(fā)：31條新政優(yōu)化產(chǎn)業(yè)用地與空間利用

  廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》包含六大核心領域及31項具體措施：

  這些政策不僅降低企業(yè)用地成本（如彈性定價和分期繳款），更通過功能混合使用提升土地利用效率，為商品房開發(fā)提供更多元化路徑。

  三、保障性租賃住房建設與商品房市場聯(lián)動：商辦物業(yè)改造拓寬居住供給

  新政允許在軌道站點3公里或產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外特定區(qū)域，將存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房。此舉既緩解青年人才通勤壓力（解決“極端通勤”問題），又通過盤活閑置商業(yè)空間間接減少傳統(tǒng)商品房的供應競爭。數(shù)據(jù)顯示，此類改造若覆蓋全市現(xiàn)有10%低效商辦用地，可新增約50萬平方米保障房資源，進一步平衡市場供需結構。

  四、土地續(xù)期與轉讓機制改革：增強商品房開發(fā)長期穩(wěn)定性

  針對剩余年限不足的土地（如廠房剩余10年以下或增資擴產(chǎn)項目不足20年），新政允許符合條件的企業(yè)申請續(xù)期。同時，自持商辦物業(yè)可“定向招商+整體轉讓”，但嚴禁分割銷售或改為類住宅產(chǎn)品。此類規(guī)定既保障企業(yè)長期經(jīng)營權益，又防范市場投機炒作風險，為商品房開發(fā)提供更穩(wěn)定的政策預期。

  五、去化周期與政策效果評估：短期供應增加與中長期結構優(yōu)化

  根據(jù)2025年數(shù)據(jù)，在去化周期低于18個月的區(qū)域釋放30萬平方米自持住房后，全市可售商品住宅總量將上升約2%，短期內(nèi)可能對局部市場價格形成一定壓力。但長遠來看，通過存量盤活、功能混合開發(fā)及保障房建設，市場供需矛盾有望得到系統(tǒng)性緩解。政策還推動商品房從單一銷售模式向“租購并舉”轉型，契合國家房地產(chǎn)新發(fā)展模式要求。

  新政為廣州商品房市場注入可持續(xù)發(fā)展動能

  廣州市通過土地要素配置綜合改革，以31條措施為核心，在優(yōu)化存量資源配置、降低企業(yè)成本、促進功能混合開發(fā)等方面取得突破。數(shù)據(jù)顯示，政策實施后，自持住房轉售可加速去庫存，商辦物業(yè)改建保障房將改善居住結構，而彈性用地供應機制則增強市場韌性。未來，隨著政策效果持續(xù)釋放，廣州商品房市場或呈現(xiàn)“供給多元、供需均衡、風險可控”的發(fā)展趨勢，為全國同類城市提供改革參考范本。

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