中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇，購(gòu)房者在遭遇開(kāi)發(fā)商違約時(shí)如何維護(hù)自身合法權(quán)益成為重要議題。近日江蘇省連云港市贛榆區(qū)人民法院的一起典型案例顯示，在開(kāi)發(fā)商無(wú)法按約交房導(dǎo)致購(gòu)房合同解除后，購(gòu)房者不僅可追回首付及已還貸款本息，剩余按揭債務(wù)亦由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。這一判決為同類糾紛提供了明確的司法指引。

  一、商品房買賣合同解除權(quán)與責(zé)任主體認(rèn)定

  中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國(guó)商品房市場(chǎng)專題研究及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)評(píng)估報(bào)告》指出，當(dāng)開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂或違規(guī)操作導(dǎo)致房屋無(wú)法交付時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)依據(jù)《民法典》及相關(guān)司法解釋主張解除購(gòu)房合同。本案中柏某、楊某娟因開(kāi)發(fā)商逾期交房訴至法院，最終獲判解除合同并要求返還首付及已還貸款。根據(jù)最高人民法院相關(guān)司法解釋，商品房買賣合同的解除將直接導(dǎo)致關(guān)聯(lián)按揭貸款合同目的落空，此時(shí)購(gòu)房者可同步申請(qǐng)解除貸款協(xié)議。贛榆區(qū)法院在判決中明確指出，開(kāi)發(fā)商作為違約方需承擔(dān)剩余貸款償還義務(wù)，避免購(gòu)房者陷入"錢房?jī)墒?困境。

  二、首付款與已還本息的返還機(jī)制

  在購(gòu)房合同解除后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者返還首付本金及利息。本案數(shù)據(jù)顯示，柏某夫婦通過(guò)訴訟成功追回首付款項(xiàng)并獲得相應(yīng)利息補(bǔ)償。值得注意的是，此前司法實(shí)踐中常存在爭(zhēng)議焦點(diǎn)：購(gòu)房者在償還按揭貸款期間實(shí)際支付的資金是否應(yīng)全額退還？法院明確要求開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)購(gòu)房者已履行的還款責(zé)任，包括17,169.26元已還借款及其孳息。這一判決突破了傳統(tǒng)格式條款中購(gòu)房者需獨(dú)自承擔(dān)貸款義務(wù)的不合理規(guī)定。

  三、剩余按揭債務(wù)償還主體爭(zhēng)議與司法認(rèn)定

  對(duì)于合同解除后尚未清償?shù)你y行貸款，本案確立重要裁判規(guī)則：開(kāi)發(fā)商作為根本違約方應(yīng)對(duì)銀行承擔(dān)剩余本息還款責(zé)任。法院判決要求連云港某公司直接向商業(yè)銀行支付39,617.58元代償款及后續(xù)未還債務(wù)，徹底否定了購(gòu)房者在未獲房屋情況下仍需償還貸款的不公條款。該判例強(qiáng)調(diào)格式合同中加重消費(fèi)者責(zé)任的無(wú)效性，維護(hù)了交易公平原則。

  四、法律保障下的權(quán)益實(shí)現(xiàn)路徑與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)

  盡管司法解釋已明確購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)（2023年最高法批復(fù)確認(rèn)購(gòu)房款返還優(yōu)先于工程款和抵押權(quán)），但在具體執(zhí)行層面仍面臨開(kāi)發(fā)商償付能力不足等難題。實(shí)務(wù)中，購(gòu)房者需通過(guò)以下步驟維權(quán)：首先提起解除合同訴訟，同步申請(qǐng)解除貸款協(xié)議；其次與銀行協(xié)商變更還款主體或代位追償；最后推動(dòng)法院強(qiáng)制執(zhí)行開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)。然而數(shù)據(jù)顯示，約43%的爛尾樓項(xiàng)目存在資金鏈完全斷裂情形，這要求購(gòu)房者在選擇退房前需謹(jǐn)慎評(píng)估開(kāi)發(fā)商償債能力。

  結(jié)語(yǔ)

  贛榆區(qū)法院的典型案例生動(dòng)展現(xiàn)了購(gòu)房者在商品房交付糾紛中的法定救濟(jì)路徑。通過(guò)合同解除、責(zé)任主體轉(zhuǎn)換和優(yōu)先權(quán)主張三重機(jī)制，司法實(shí)踐正逐步打破格式條款對(duì)消費(fèi)者的不利約束。但需注意的是，維權(quán)成功的關(guān)鍵不僅在于法律依據(jù)充分性，更依賴開(kāi)發(fā)商可執(zhí)行資產(chǎn)的存在。建議購(gòu)房者在簽約時(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，定期關(guān)注項(xiàng)目進(jìn)展，并在糾紛發(fā)生后及時(shí)通過(guò)訴訟維護(hù)權(quán)益，避免因開(kāi)發(fā)商資金枯竭導(dǎo)致維權(quán)落空。

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