隨著又一波消費(fèi)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)格局聚變，2018年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積保持高位，特別是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積仍保持同比增長(zhǎng)。截止2018年我國(guó)開(kāi)業(yè)大型項(xiàng)目數(shù)量達(dá)970個(gè)（商業(yè)面積≥3萬(wàn)㎡）。以下是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)特點(diǎn)分析。

　　進(jìn)入2016年，中產(chǎn)時(shí)代的商業(yè)潮流洶涌而至，消費(fèi)市場(chǎng)需求增加，加之住宅市場(chǎng)遭遇頻繁調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)投資呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，迎來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析，而在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、共享經(jīng)濟(jì)的影響下，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)地產(chǎn)面臨著機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)，不少房企紛紛轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，通過(guò)線上線下融合，實(shí)現(xiàn)跨界合作，試圖在改革與創(chuàng)新中突破瓶頸，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出，現(xiàn)從三個(gè)方面來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)特點(diǎn)分析。

　　特點(diǎn)一、房企將更專注于設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等核心業(yè)務(wù)

　　傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)融資、拿地、建房、銷售，并以銷售獲得的現(xiàn)金流投資持有物業(yè)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體增速放緩，商業(yè)地產(chǎn)局部過(guò)剩的，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，融資模式較單一以及資金壓力較大等問(wèn)題，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)牽制了開(kāi)發(fā)商投資回報(bào)率的實(shí)現(xiàn)。而以持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)下形勢(shì)，一方面是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性以及退出機(jī)制的局限性迫使開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步專業(yè)化發(fā)展，另一方面電商的快速發(fā)展導(dǎo)致傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加速轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型方向之一。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁王健林在萬(wàn)達(dá)2017年年會(huì)上說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)將力推“輕資產(chǎn)”模式，未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)，但投資全部來(lái)自機(jī)構(gòu)，雙方從凈租金收益中進(jìn)行分成。

　　特點(diǎn)二、新一線城市步入存量時(shí)代，三四線城市進(jìn)一步布局

　　數(shù)據(jù)顯示，新一線城市購(gòu)物中心總存量平均為468萬(wàn)㎡，人均購(gòu)物中心面積為0.48㎡，人均購(gòu)物中心水平已達(dá)一線城市水平。從總量上來(lái)說(shuō)，新一線城市均值與一線城市的930萬(wàn)㎡還有一定差距，但從人均購(gòu)物中心面積來(lái)看，新一線城市人均購(gòu)物中心面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡；從購(gòu)物中心人均資源來(lái)看，新一線城市已接近一線城市的人均水平。隨著2018年新一線城市購(gòu)物中心增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市商業(yè)地產(chǎn)將步入存量時(shí)代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長(zhǎng)沙、青島、寧波、無(wú)錫、廈門、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、鄭州、南昌，共18個(gè)城市位列其中。在此情景下，一、二線城市的購(gòu)物中心趨于飽和，三、四線城市是未來(lái)5—10年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，甚至包括五線城市。

　　特點(diǎn)三、商業(yè)項(xiàng)目供給理性且小幅上升，但總體依然供應(yīng)過(guò)剩

　　2018年全國(guó)開(kāi)業(yè)大型項(xiàng)目數(shù)量達(dá)970個(gè)（商業(yè)面積≥3萬(wàn)㎡，個(gè)別產(chǎn)品線項(xiàng)目或特色項(xiàng)目例外），相當(dāng)于2017年實(shí)際開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量的2倍多。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)特點(diǎn)分析，預(yù)計(jì)2018年11月至2019年12月開(kāi)業(yè)、商業(yè)面積5萬(wàn)㎡及以上的購(gòu)物中心達(dá)419個(gè)。項(xiàng)目大部分集中于1線和1.5線城市，但是類似與昆明、沈陽(yáng)、重慶等二三線城市的比重則有了較大提升。于此同時(shí)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存量仍然不容樂(lè)觀。我們從上圖中債資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的研究分析來(lái)看，大部分地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)仍然處于供過(guò)于求的狀態(tài)，這種過(guò)剩的產(chǎn)能正在被市場(chǎng)逐步消化。

　　2019年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)局又出現(xiàn)了新的變化。在這個(gè)變化莫測(cè)的大時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需把握行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，提前做好定位和規(guī)劃，從而適應(yīng)新一輪的發(fā)展。此外批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增加值同比增速也持續(xù)回落。以上便是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)技術(shù)特點(diǎn)分析所有內(nèi)容了。

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