大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。各種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中，最難應(yīng)對(duì)、最為突出的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，商業(yè)和地產(chǎn)經(jīng)常還是“兩張皮”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大的。目前應(yīng)該在統(tǒng)籌管理方面尋求消除隱患、化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的辦法。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，要防范商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下對(duì)策方略。
與住宅開發(fā)項(xiàng)目比較而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可能有更高的投資回報(bào)和升值潛力，但也可能潛伏著更大的風(fēng)險(xiǎn)。由于受商業(yè)地產(chǎn)高利潤(rùn)、高回報(bào)的巨大誘惑，許多商家將精力和資金都投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其中個(gè)別開發(fā)商跟風(fēng)盲從，只要拿到臨街土地就開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于定位是否有偏差、業(yè)態(tài)是否重復(fù)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否適合等不多考慮，從而導(dǎo)致我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置率正以每年上升25%左右的速度遞增，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域所積累的各種風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多。當(dāng)前奉行大開發(fā)、大招商、大回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，更是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有放大作用。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與一般房地產(chǎn)開發(fā)最大的不同就在于商業(yè)地產(chǎn)需要考慮商業(yè)運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，需要投資者的理性選擇，同時(shí)也需要開發(fā)企業(yè)的理性開發(fā)和商業(yè)代理、商業(yè)管理公司的成熟運(yùn)作來(lái)保證。通過對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的大量案例進(jìn)行研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的失敗源于商業(yè)運(yùn)營(yíng)的缺失或不成熟。各種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中，最難應(yīng)對(duì)、最為突出的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，商業(yè)和地產(chǎn)經(jīng)常還是“兩張皮”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不懂商業(yè)的現(xiàn)象普遍存在，在這種狀況下，商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期風(fēng)險(xiǎn)是很大的。目前應(yīng)該在統(tǒng)籌管理方面尋求消除隱患、化解商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的辦法。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，要防范商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可考慮如下對(duì)策方略。
2021年以來(lái)，盡管經(jīng)歷了疫情的洗禮，商業(yè)地產(chǎn)仍然展現(xiàn)頑強(qiáng)的生命力。在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和產(chǎn)業(yè)政策利好下，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)下行企穩(wěn)，進(jìn)入了復(fù)蘇的快車道。與此同時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，飽和、同質(zhì)化的聲音不斷，購(gòu)物中心再也不能僅僅依靠“購(gòu)物功能”來(lái)吸引消費(fèi)者，商業(yè)依然面臨著重重挑戰(zhàn)。
如何滿足消費(fèi)者日益提升的消費(fèi)需求，存量市場(chǎng)如何破局成了當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要課題。在雙碳戰(zhàn)略和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的雙重加持下，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了整體行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展格局，進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新賽道。
2019-2024年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)態(tài)勢(shì)與投資前景調(diào)查研究報(bào)告指出，三季度，商用物業(yè)開發(fā)指數(shù)保持上季度上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比上升2.6%，同比上升2.6%。新增商用物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量環(huán)比上升4.6%，同比上升0.9%。增量市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，但增幅有限。其中，成都、重慶、杭州、武漢等熱點(diǎn)城市商用物業(yè)項(xiàng)目數(shù)同比有所增加，沈陽(yáng)、武漢商用物業(yè)供給面積同比增幅超過100%。以成都為例，“首店效益”和“網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)”持續(xù)為成都零售市場(chǎng)輸血，消費(fèi)力帶動(dòng)成都寫字樓回暖。1-8月，成都寫字樓開發(fā)累計(jì)投資151億元，同比增長(zhǎng)33%;寫字樓施工面積、新開工面積、竣工面積同比分別取得31%、44%及64%的增速。
三季度新開業(yè)項(xiàng)目快速承接“首店”“夜經(jīng)濟(jì)”等市場(chǎng)熱點(diǎn)。目前，“潮玩樂理念”和“夜間經(jīng)濟(jì)”在新一線、二線城市滲透，也成為新一線城市競(jìng)逐年輕外來(lái)人才的商業(yè)發(fā)力點(diǎn)。中國(guó)整體消費(fèi)主要發(fā)生在夜間，夜間消費(fèi)額占據(jù)全天消費(fèi)的60.0%。夜間消費(fèi)龐大，發(fā)展已是必然趨勢(shì)。商鋪、商店業(yè)態(tài)布局十分關(guān)鍵，商業(yè)地產(chǎn)需結(jié)合如體育、休閑、健康、電腦競(jìng)技、運(yùn)動(dòng)等多元化新業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化情況較普遍，可豐富業(yè)態(tài)類型，增加體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，適當(dāng)減少服裝類產(chǎn)品。
我國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)下政策影響，2022年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。目前多重因素導(dǎo)致國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)空間巨大。新冠疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響是擠壓式的，一定程度上延后了原本的供給和需求的釋放時(shí)間。
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