2025年，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在政策引導(dǎo)與市場需求雙重驅(qū)動下，正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性變革。隨著《城市商業(yè)提質(zhì)行動方案》的發(fā)布，商業(yè)地產(chǎn)的存量改造、業(yè)態(tài)融合與技術(shù)賦能成為核心議題。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國新開業(yè)集中式商業(yè)項目超120個，其中30%為存量改造項目，印證了市場對優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間的迫切需求。本文聚焦政策導(dǎo)向下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢、技術(shù)應(yīng)用現(xiàn)狀及資產(chǎn)價值重估邏輯，解析行業(yè)未來增長動能。

  一、商業(yè)地產(chǎn)：政策驅(qū)動下存量改造需求激增，頭部運營能力成核心競爭力

  中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營態(tài)勢與投資前景調(diào)查研究報告》指出，政策明確提出“優(yōu)化增量、盤活存量”，要求城市商業(yè)設(shè)施規(guī)劃避免重復(fù)建設(shè)，優(yōu)先支持存量改造納入設(shè)備更新及城市更新范疇。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年全國存量改造開業(yè)項目達(dá)40個，占比超三成，預(yù)計這一比例將持續(xù)提升。頭部輕資產(chǎn)商管公司憑借成熟的改造經(jīng)驗與運營能力，成為承接優(yōu)質(zhì)訂單的核心力量。例如，部分頭部企業(yè)通過智能化管理系統(tǒng)與場景化設(shè)計，將傳統(tǒng)百貨升級為集購物、休閑、文化于一體的綜合空間，推動項目銷售額增速顯著高于社會零售總額。

  二、商業(yè)地產(chǎn)：商旅文體健融合深化，技術(shù)賦能驅(qū)動產(chǎn)品形態(tài)升級

  政策強調(diào)“深化商旅文體健融合”，鼓勵商業(yè)與文旅、體育、歷史建筑等資源聯(lián)動。行業(yè)先行者已通過“雪場+商業(yè)”“體育場+商業(yè)”“文化街區(qū)+商業(yè)”等模式驗證了融合業(yè)態(tài)的市場潛力。技術(shù)層面，AR導(dǎo)航、智能停車、能耗管理系統(tǒng)等數(shù)字化工具正加速滲透，提升運營效率與消費者體驗。例如，部分商業(yè)體通過大數(shù)據(jù)分析動態(tài)調(diào)整業(yè)態(tài)配比，使坪效提升20%以上。未來，技術(shù)與業(yè)態(tài)的深度融合將推動商業(yè)地產(chǎn)從“空間載體”向“體驗服務(wù)商”轉(zhuǎn)型。

  三、商業(yè)地產(chǎn)：科學(xué)規(guī)劃與資產(chǎn)流動性提升，不動產(chǎn)價值迎來系統(tǒng)性重估

  政策明確要求科學(xué)規(guī)劃商業(yè)網(wǎng)點布局，動態(tài)優(yōu)化供給，并支持商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)展，穩(wěn)妥推進(jìn)工商業(yè)用地使用權(quán)續(xù)期。這些舉措直接消除市場對資產(chǎn)估值的不確定性，尤其利好核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。REITs擴(kuò)容將增強資產(chǎn)流動性，而土地使用權(quán)續(xù)期政策則為長期持有者提供穩(wěn)定預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，2025年重點城市核心商圈租金回報率較2024年提升約1.5%，反映市場對存量資產(chǎn)價值的重估趨勢。

  四、商業(yè)地產(chǎn)：供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化與投資策略演變，增值型投資迎來新機遇

  在“做優(yōu)增量、盤活存量”政策框架下，商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)兩極分化：低效資產(chǎn)面臨淘汰，而具備運營能力的優(yōu)質(zhì)項目加速整合資源。投資策略上，增值型（Value-Added）策略——即通過改造提升資產(chǎn)價值——將成為主流。例如，將老舊購物中心升級為社區(qū)MALL或體驗中心，可使資產(chǎn)估值提升30%-50%。同時，政策對商業(yè)網(wǎng)點的精準(zhǔn)規(guī)劃，降低了區(qū)域供給過剩風(fēng)險，為長期投資者提供更穩(wěn)定的收益預(yù)期。

  2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正站在政策紅利與市場需求交匯的轉(zhuǎn)折點。存量改造與業(yè)態(tài)升級推動供給質(zhì)量提升，技術(shù)應(yīng)用加速服務(wù)模式創(chuàng)新，而資產(chǎn)流動性與估值體系的完善則為行業(yè)注入長期信心。未來，頭部運營企業(yè)憑借資源整合能力與技術(shù)優(yōu)勢，將持續(xù)擴(kuò)大市場份額；而政策引導(dǎo)下的科學(xué)規(guī)劃與資產(chǎn)重估，將推動商業(yè)地產(chǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“價值深耕”，為內(nèi)需增長提供可持續(xù)的實體支撐。

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