近年來，以服務(wù)實體經(jīng)濟為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，房地產(chǎn)市場整體也結(jié)束高速增長，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)一定程度的調(diào)整。截止2018年上半年我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額達9688億元。以下是商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)布局分析。

　　進入2018年，中產(chǎn)時代的商業(yè)潮流洶涌而至，消費市場需求增加，加之住宅市場遭遇頻繁調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)投資呈快速增長態(tài)勢，迎來了新的發(fā)展契機。商業(yè)地產(chǎn)市場分析，在互聯(lián)網(wǎng)時代、共享經(jīng)濟的影響下，傳統(tǒng)實體商業(yè)地產(chǎn)面臨著機會與挑戰(zhàn)，不少房企紛紛轉(zhuǎn)型新興業(yè)態(tài)，通過線上線下融合，實現(xiàn)跨界合作，試圖在改革與創(chuàng)新中突破瓶頸，在激烈的市場競爭中突圍而出。

　　首先，傳統(tǒng)房企開始往產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。以萬科為例：繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，2018年3月，萬科將自身的定位升級為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，并將這一戰(zhàn)略定位具體細(xì)化為美好生活場景師等四個角色功能。6月29日，萬科董事局主席郁亮更是公開表示，“我無法回答十年之后物流占多少、商業(yè)占多少，清晰的是，萬科未來是美好生活的服務(wù)商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)布局分析，目前，萬科正通過旗下印力集團，以專業(yè)化的平臺發(fā)力運營商業(yè)地產(chǎn)。

　　其次，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始大肆布局。一線城市的商務(wù)園要么更加偏向?qū)懽謽?，看重的是物業(yè)和設(shè)施的新舊程度，項目的區(qū)位條件，以租金取勝。要么是偏向獨棟辦公加研發(fā)，強調(diào)的是私密性和面子。一線城市由于租金回報率客觀，目前已經(jīng)有多家企業(yè)打通金融通道，通過引入基金全部自持園區(qū)項目，并且后期可在海外交易所發(fā)行Reits。二、三線城市商務(wù)園區(qū)往往是辦公加研發(fā)或生產(chǎn)為主，獨棟總部項目受制于客群數(shù)量有限，很難大面積復(fù)制。寧波，杭州，蘇州等地囤積的大量寫字樓物業(yè)，往往由于辦公需求量不足而門可羅雀。類似案例包括成都天府軟件園，武漢光谷，西安西咸新區(qū)，鄭州鄭東新區(qū)，濟南等地由政府修建的大量辦公物業(yè)，未來都面臨著一客難尋的尷尬境地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)畢竟是服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的載體，規(guī)劃上必須按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步驟來，不能超前，更不能落后。

　　第三、制造企業(yè)、電商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)延伸。2018年實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比例達到10.8%，較年初提高2.5個百分點，增長顯著。商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)布局分析，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速下降負(fù)面影響對商業(yè)營業(yè)用房的需求；金融業(yè)高速增長有利于促進寫字樓市場發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房主要用于批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)的日常經(jīng)營，該兩大行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r將直接關(guān)系到商業(yè)營業(yè)用房的市場需求，而金融業(yè)的發(fā)展與對寫字樓需求息息相關(guān)。2017年，批發(fā)和零售業(yè)增加值同比增速下降至9.5%，2018年前三季度進一步降至6.1%；2018年住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長6.1%，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，電子商務(wù)沖擊持續(xù)存在及整體經(jīng)濟增長承壓的背景下這一趨勢仍將持續(xù)。而金融業(yè)方面，2018年金融業(yè)增加值同比增長15.9%，高出同期GDP增速9個百分點，金融業(yè)高速增長有利于促進市場對寫字樓的需求。

　　最后，金融資本開始青睞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)火爆后，自然少不了資本的身影。一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)得到資本市場的充分認(rèn)可，繼華南城、華夏幸福、卓爾發(fā)展、毅德控股、五洲國際等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登錄資本市場后，2014年，光谷聯(lián)合、大連億達、中國宏泰相繼在香港IPO，上海自貿(mào)區(qū)地主兼漕河涇的母公司臨港集團借殼自儀股份，曲線完成IPO，赫赫有名的蘇州工業(yè)園（中新集團）也正在A股IPO排隊中，據(jù)統(tǒng)計，2013~2014年在香港資本市場上市的房企中，超過70%是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也得到了私募基金的充分認(rèn)可，平安不動產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金以向?qū)I(yè)物流地產(chǎn)商注資的方式或直接投入自持的方式驅(qū)動物流園區(qū)的發(fā)展擴張；綠野資本、天賦資本、湖北高投為代表的產(chǎn)業(yè)投資基金，正以園區(qū)為平臺，以投資打造產(chǎn)業(yè)集群為最終目的，追求傳統(tǒng)地產(chǎn)性收益之外資產(chǎn)證券化的退出方式。

　　總的來說，隨著我國經(jīng)濟增長平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)也在不斷調(diào)整自己的發(fā)展坐標(biāo)。同時，商業(yè)地產(chǎn)環(huán)保端的變化也將進一步加速市場向質(zhì)優(yōu)龍頭集中，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)挑戰(zhàn)中也孕育著機會，各類市場參與主體應(yīng)該不斷調(diào)整自己的發(fā)展坐標(biāo)。以上便是商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)布局分析所有內(nèi)容了。

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